(二)增強回報穩(wěn)定的投資渠道。根據(jù)國外REITs市場的統(tǒng)計，REITs的投資回報率從長期來看都高于投資股票指數(shù)的回報率，而且REITs由于受穩(wěn)定租金收入的基礎(chǔ)支撐，其證券價格波動幅度也較小，真正做到低風(fēng)險、高回報。由于回報的穩(wěn)定性，也更容易吸引投資者的參與，從而為房地產(chǎn)市場籌集到更多的資金來源，有利于房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)健康的發(fā)展。

　　在我國，從2008年國務(wù)院的“金融國30條”中提出開展房地產(chǎn)信托投資基金試點，到2009年初，中國人民銀行會同各有關(guān)部門形成REITs初步試點的總體框架，但到目前為止，由于法律、產(chǎn)權(quán)、稅收、信息披露、融資規(guī)模、登記權(quán)屬等問題的制約，國內(nèi)真正意義上的REITs還未出現(xiàn)。相比于美國的UPREITs和DOWNREITs，中國的房地產(chǎn)信托計劃在以下幾個方面與其有重大的區(qū)別：

　　1、籌資能力不同。REITs對投資人數(shù)的要求，只有下限而沒有上限，而且5個以下的個體不能擁有超過50%的股份。這樣的規(guī)定，能盡量的分散投資主體，使市場的投資風(fēng)險也相應(yīng)分散，同時使REITs募集資金的規(guī)模在理論上被無限地放大。相比之下國內(nèi)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，要求一個信托計劃中自然人不超過50人，兩個信托計劃不能同時運用于同一個法人或是獨立結(jié)算的主體上，通常一個計劃能募集到的資金以幾千萬或是1億元至2億元為主。此外，REITs沒有最低購買金額的限制，而信托計劃的“合格投資人”，其最低認(rèn)購金額普遍為100萬元。由此不難看出，REITs的籌資能力遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。

　　2、資金運用方式不同。從資金的運用方式上看，目前主流的REITs是資產(chǎn)類的REITs，主要運作方式是股權(quán)投資，通過擁有成熟的物業(yè)，以收取租金作為主要收入，其收入與資產(chǎn)運作情況正相關(guān)。而國內(nèi)的房地產(chǎn)信托計劃基本上屬于債權(quán)投資，投資者與開發(fā)商的經(jīng)營成果沒有關(guān)系，但卻要對項目的失敗承擔(dān)風(fēng)險，其收益與風(fēng)險是不對稱的。

　　3、流通性不同。目前美國的REITs有三分之二在交易所上市，流通性極強，而新加坡、香港等亞洲國家REITs也都是在交易所上市，同其他上市公司股票一樣交易、流通。而國內(nèi)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品是非標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，不能上市流通，交易的對象需要自己尋找，這就導(dǎo)致相關(guān)交易成本較大，流動性不足。

　　4、管理方式不同。REITs發(fā)行后，產(chǎn)權(quán)與資產(chǎn)管理權(quán)徹底分開，由專業(yè)的基金管理人管理，真正實現(xiàn)了所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離。而國內(nèi)的房地產(chǎn)信托計劃則是房地產(chǎn)開發(fā)商通過信托投資公司獲得信托貸款后，進行項目投資與開發(fā)，信托公司一般不參與對項目的直接管理。

　　5、信托登記的不同。在國外REITs有明確的權(quán)屬，而中國信托登記的缺位，對于REITs的發(fā)行是一個致命的問題。信托登記權(quán)屬問題，是制約REITs產(chǎn)品能否進行股市流通的關(guān)鍵因素。

　　這些差異就導(dǎo)致中國的REITs無法真正的去發(fā)行，但是為了規(guī)范促進房地產(chǎn)投資基金發(fā)展，保護投資人利益，必須完善有關(guān)發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的外部條件，制定房地產(chǎn)投資基金有關(guān)法律法規(guī)，加強有關(guān)部門的協(xié)調(diào)監(jiān)管，改善房地產(chǎn)金融市場環(huán)境，強化房地產(chǎn)投資基金內(nèi)部治理機制完善，并通過鼓勵試點的方式穩(wěn)步推進其發(fā)展：

　　(一)建立健全相關(guān)政策和法律法規(guī)?？梢越梃b美國資本市場相關(guān)立法，為房地產(chǎn)投資信托制定專項法，確定信托投資主體發(fā)起人、受托人、托管人等相關(guān)主體之間的權(quán)利義務(wù)，對于本國或地區(qū)REITS所采取的組織形式、產(chǎn)品的交易結(jié)構(gòu)、投資管理資產(chǎn)的方式和范圍、負(fù)債比率交易流通安排與信息披露等進行詳細(xì)規(guī)定。同時必須對目前的稅法進行改革，為REITS的發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境。如果我國要大力發(fā)展REITs則需要出臺相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，并且要避免雙重征稅的問題，按現(xiàn)行的稅收算，收100元的租金，交5%的營業(yè)稅和12%的房產(chǎn)稅，在之后還要交25%的所得稅，這樣最后收益只有60多元，這樣要達到國際標(biāo)準(zhǔn)的REITs的年息收益率7%-8%就非常困難了。而且目前的稅收政策顯示政府不鼓勵長期持有基金，這會在很大程度上削弱REITs的競爭力。

　　(二)加強監(jiān)管部門的協(xié)調(diào)和行業(yè)自律。針對目前我國分業(yè)監(jiān)管的實際，國務(wù)院可以成立跨部門的發(fā)展房地產(chǎn)投資基金領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)一制定房地產(chǎn)投資基金發(fā)展戰(zhàn)略，全國人大加緊房地產(chǎn)投資基金的立法及相關(guān)法規(guī)的修改完善，人民銀行、銀監(jiān)會與證監(jiān)會等部門在監(jiān)管職能上加強分工協(xié)作：人民銀行在房地產(chǎn)投資基金發(fā)展政策規(guī)劃方面加強研究;證監(jiān)會負(fù)責(zé)對房地產(chǎn)投資基金的設(shè)立及上市監(jiān)管;銀監(jiān)會根據(jù)分業(yè)經(jīng)營的原則，負(fù)責(zé)監(jiān)管信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的規(guī)范發(fā)展，同時探索剝離及實行現(xiàn)有房地產(chǎn)信托產(chǎn)品REITs化的改組模式，促進其房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化，推動收益憑證上市流通;建設(shè)部、國土資源部制定與房地產(chǎn)、土地登記和交易有關(guān)的規(guī)章，對交易權(quán)屬作出明確規(guī)定。同時通過建立房地產(chǎn)投資基金業(yè)協(xié)會，加強同行業(yè)之間的信息交流與業(yè)務(wù)溝通，共同探討解決基金業(yè)面臨的新情況、新問題。

　　(三)建立健全房地產(chǎn)投資基金風(fēng)險規(guī)避機制。在房地產(chǎn)投資基金業(yè)務(wù)中存在投資項目風(fēng)險、市場風(fēng)險、信用風(fēng)險和操作風(fēng)險。要防范房地產(chǎn)投資基金業(yè)務(wù)中潛在的各種風(fēng)險，要做到建立健全下列機制：一是建立規(guī)避風(fēng)險機制，做到從源頭上控制項目風(fēng)險。根據(jù)監(jiān)管要求，公司辦理投資業(yè)務(wù)時，必須對投資項目進行盡職調(diào)查，及時發(fā)現(xiàn)項目中的潛在風(fēng)險，對風(fēng)險進行識別、評估，制定相應(yīng)的風(fēng)險防范措施，確定風(fēng)險與收益的平衡點，剔除掉風(fēng)險過大的項目。在盡職調(diào)查和市場研究的基礎(chǔ)上，制定投資策略和投資組合，進行多元化的投資組合，防范集中投資可能產(chǎn)生的風(fēng)險;二是建立風(fēng)險分散機制。一個房地產(chǎn)投資基金產(chǎn)品應(yīng)該投資于不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項目，實現(xiàn)投資多元化、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)多元化。同時，在投資方向上，不能完全照搬目前美國REITs主要投向于以收取租金為目的的成熟物業(yè)的做法，而應(yīng)考慮到我國房地產(chǎn)市場所處的發(fā)展階段，可采取部分投資于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，部分投資于成熟物業(yè)以收取租金;三是建立抑制風(fēng)險機制，針對不同的投資方式有不同的風(fēng)險防范措施。股權(quán)形式投資的，可以向項目公司派駐管理人員和財務(wù)人員，在項目公司的治理結(jié)構(gòu)和內(nèi)部控制制度上保證派駐的管理人員和財務(wù)人員有能力對項目公司的運作進行監(jiān)控。以貸款方式投資的，以銀行監(jiān)管的方式監(jiān)管融資方的資金使用;四是強化以風(fēng)險監(jiān)控為重點的內(nèi)控制度建設(shè)。改善基金公司的治理結(jié)構(gòu)，建立包括管理委員會、監(jiān)督機構(gòu)以及具體運作操作機構(gòu)的嚴(yán)密組織機構(gòu)體系，尤其要改善基金的股權(quán)結(jié)構(gòu)，防止一股獨大。同時健全科學(xué)、高效、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膬?nèi)部運作和管理機制。

　　(四)建立多層次的金融市場體系。REITs的發(fā)展離不開股票市場、債券市場、貨幣市場等相關(guān)市場構(gòu)成的金融市場環(huán)境。因此要建立健全規(guī)范的金融市場體系，強化系統(tǒng)整體功能、形成多層次的現(xiàn)代金融中介服務(wù)體系，促進金融創(chuàng)新工具的應(yīng)用，為房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展提供良好的金融市場環(huán)境。尤其要構(gòu)建一個由房地產(chǎn)投資基金具有操作運行、保險公司對開發(fā)項目開立擔(dān)保信用證以及大批房地產(chǎn)評估機構(gòu)和房地產(chǎn)證券等級評估的多元化投資服務(wù)機構(gòu)體系。同時，在產(chǎn)品市場體系建設(shè)方面，應(yīng)注重對現(xiàn)有資源的有效利用，例如，產(chǎn)品的初次發(fā)售和二級市場交易，可以依托滬深交易所、各地產(chǎn)權(quán)交易市場、各金融機構(gòu)的交易網(wǎng)絡(luò)與網(wǎng)點等。同時，結(jié)合現(xiàn)代信息技術(shù)，大力發(fā)展網(wǎng)絡(luò)交易，構(gòu)建信托業(yè)特有的客戶網(wǎng)絡(luò)和交易網(wǎng)絡(luò)體系。

  　(五)加強投資者風(fēng)險教育，加快培育機構(gòu)投資者。投資者的風(fēng)險教育是由當(dāng)前投資者的結(jié)構(gòu)和投資產(chǎn)品的行業(yè)風(fēng)險決定的。目前，在我國房地產(chǎn)信托的投資者中，90%以上是個人投資，只有10%左右是機構(gòu)投資者。對于房地產(chǎn)投資基金這樣的新型金融工具以及高風(fēng)險的房地產(chǎn)行業(yè)，投資者的風(fēng)險教育特別重要。機構(gòu)投資者資金量大而且信息靈通，投資技術(shù)高，能夠為房地產(chǎn)投資基金提供穩(wěn)定的資金。