三、原因分析和相應(yīng)對(duì)策

　　(一)原因分析

　　在我國(guó)加強(qiáng)新一輪宏觀調(diào)控后，信托產(chǎn)品成為房地產(chǎn)融資的一個(gè)重要選擇，但由于信托業(yè)自身和信托監(jiān)管等存在的不足，使房地產(chǎn)信托在發(fā)展中存在一些不容忽視的問題。為房地產(chǎn)信托業(yè)的健康發(fā)展，應(yīng)采取有效措施解決這些問題。

　　一是監(jiān)管部門對(duì)信托資產(chǎn)運(yùn)用于房地產(chǎn)行業(yè)沒有實(shí)行有效的規(guī)模控制，并且有些監(jiān)管政策對(duì)以非貸款形式的資金運(yùn)用范圍，沒有明確的禁止性規(guī)定。

　　二是相關(guān)制度的不完善，導(dǎo)致信托資產(chǎn)合法性無法甄別和信托資產(chǎn)非法轉(zhuǎn)移?！缎磐蟹ā分皇腔\統(tǒng)性規(guī)定，信托財(cái)產(chǎn)必須是委托人合法所有的財(cái)產(chǎn)，但對(duì)甄別責(zé)任及承擔(dān)的權(quán)力義務(wù)規(guī)定不明確?！缎磐泄炯腺Y金信托計(jì)劃管理辦法》規(guī)定信托公司應(yīng)為受益人辦理受益權(quán)轉(zhuǎn)讓的有關(guān)手續(xù)，但對(duì)信托公司辦理轉(zhuǎn)讓的變更登記程序和要求未予明確，對(duì)信托當(dāng)事各方應(yīng)如何履行相應(yīng)法律程序沒有要求。而且信托財(cái)產(chǎn)登記制度沒有建立，因而在中國(guó)信托財(cái)產(chǎn)不具有獨(dú)立性，這也就導(dǎo)致信托和委托的關(guān)系完全混淆，導(dǎo)致許多不具備受托人資格的機(jī)構(gòu)便以委托關(guān)系從事信托業(yè)務(wù)。

　　三是信托收益所得稅的代扣代繳責(zé)任不明確。據(jù)信托公司解釋其與投資者只是受托關(guān)系，信托收益來源于具體投資的項(xiàng)目或企業(yè)，分配收益時(shí)信托公司只是代收代付，由于投資方式的多樣化涉及的稅收也比較多，由信托公司代扣代繳個(gè)人所得稅的難度較大。

　　四是信托公司內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)控制制度尚不完善，對(duì)信托公司掌握內(nèi)幕信息的人員沒有采取一定的監(jiān)控和風(fēng)險(xiǎn)防范，這樣由于存在信息不對(duì)稱，容易引發(fā)道德風(fēng)險(xiǎn)，信托公司作為受托人在經(jīng)營(yíng)管理過程中往往會(huì)利用各種機(jī)會(huì)犧牲投資者的利益，為自己謀取好處，比如內(nèi)幕信息知情人員可以通過掌握的內(nèi)部信息套利，損害其他外部信托投資者的權(quán)益或者是為了獲得交易傭金而無端做出大筆交易。另外信托公司對(duì)信托計(jì)劃發(fā)行前和運(yùn)行中也缺乏必要的風(fēng)險(xiǎn)控制，沒有建立完備的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體系。

　　(二)相應(yīng)對(duì)策

　　一是銀監(jiān)會(huì)等相關(guān)部門在制定宏觀政策時(shí)，應(yīng)將信托行業(yè)納入調(diào)控范圍，必要時(shí)應(yīng)對(duì)信托資金運(yùn)用于房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行總量控制，相關(guān)政策的適用范圍應(yīng)包含信托資金的各種運(yùn)用形式，減少制度漏洞，保證國(guó)家政策的一致性。

　　二是明確信托公司在信托財(cái)產(chǎn)合法性甄別和受益權(quán)轉(zhuǎn)讓登記中應(yīng)承擔(dān)的審核責(zé)任，相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)履行的配合義務(wù)。同時(shí)要建立起明晰的信托財(cái)產(chǎn)登記制度，通過法律法規(guī)授權(quán)信托公司建立必要、有效的實(shí)質(zhì)性甄別程序和登記制度，阻斷不法分子不當(dāng)獲利或通過信托從事違法違規(guī)事項(xiàng)的渠道。