一、房地產(chǎn)信托的產(chǎn)生與發(fā)展

　　(一)房地產(chǎn)信托的產(chǎn)生與發(fā)展

　　房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)，它帶動(dòng)了包括建筑、建材、冶金等50多個(gè)相關(guān)部門的發(fā)展，對(duì)整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)具有舉足輕重的作用。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金一次性的高投入、回收周期長(zhǎng)以及風(fēng)險(xiǎn)大成為了房地產(chǎn)業(yè)的三大特點(diǎn)，所以資金的供給對(duì)房地產(chǎn)業(yè)具有非常重要的導(dǎo)向作用。現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)融資的途徑主要有兩條：內(nèi)部融資和外部融資。內(nèi)部融資，主要是房地產(chǎn)業(yè)自有資金，包括房地產(chǎn)商的投入、近期內(nèi)可回收的應(yīng)收賬款和向消費(fèi)者收取的預(yù)付款。外部融資，又可以分為直接融資和間接融資。直接融資是直接從資本市場(chǎng)獲取資金，包括發(fā)行股票、債券等，間接融資主要是指銀行貸款。表面上看房地產(chǎn)業(yè)的融資是多渠道的，但是目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的融資基本上還是依靠銀行貸款，據(jù)統(tǒng)計(jì)其中約有70%是直接或間接來(lái)源于商業(yè)銀行。

　　但在后金融危機(jī)時(shí)代，自2009年下半年開始，伴隨著房?jī)r(jià)的快速攀升，國(guó)家有關(guān)部門為了防范房地產(chǎn)泡沫，防止泡沫的破滅波及金融體系的健康安全，先后采取了多項(xiàng)政策措施來(lái)抑制銀行過(guò)度的房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)，從“國(guó)八條”、“國(guó)十條”到“新國(guó)十條”各種房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷出臺(tái)，貨幣政策與限購(gòu)政策的雙重壓力使房地產(chǎn)行業(yè)的熱度不斷降低，開發(fā)商的現(xiàn)金流壓力逐漸增大，房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈條明顯被抽緊，融資成本不斷攀升，這使得房地產(chǎn)商紛紛開始關(guān)注商業(yè)銀行以外的融資渠道，而近年來(lái)經(jīng)過(guò)清理整頓的信托投資公司也就成為房地產(chǎn)企業(yè)追逐的重要融資平臺(tái)。據(jù)中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)已公布數(shù)據(jù)顯示，2011年新增房地產(chǎn)信托規(guī)模2559億元，這個(gè)數(shù)據(jù)較去年全年不到500億元的規(guī)模暴增了數(shù)倍。據(jù)用益信托工作室的數(shù)據(jù)顯示，2012年1月至6月，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品在全部信托產(chǎn)品中仍然占較大的比重，共成立327款產(chǎn)品，融資規(guī)模達(dá)701.61億元，占信托產(chǎn)品融資總規(guī)模比重為22%。審計(jì)報(bào)告

　　(二)房地產(chǎn)信托的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)

　　房地產(chǎn)信托作為一種新興的金融工具，既拓寬了房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，又增加了可供投資者選擇的金融產(chǎn)品種類，豐富完善了我國(guó)房地產(chǎn)投融資體系的層次。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)可以逐步借鑒這樣的投融資工具，一方面解決融資難，另一方面也達(dá)到投資者和融資者雙贏的局面。

　　具體而言，房地產(chǎn)信托相比于一般的融資方式，有著以下獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)：

　　1、相對(duì)銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托融資方式可降低房地產(chǎn)企業(yè)整體的融資成本，節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用，而且期限彈性較大，有利于房地產(chǎn)公司的資金運(yùn)營(yíng)和持續(xù)發(fā)展，在不提高公司資產(chǎn)負(fù)債率的情況下優(yōu)化公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu);

　　2、信托可提供多種方式的資金供給，比銀行單純的貸款方式靈活。比如，可通過(guò)集合資金信托或單一資金信托方式接受委托資金，為房地產(chǎn)企業(yè)本身運(yùn)營(yíng)需求或具體房產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放信托貸款，也可以將委托人的資金直接以股權(quán)投資模式投入房地產(chǎn)項(xiàng)目和房地產(chǎn)企業(yè)，還可以用于實(shí)施滾動(dòng)開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目，通過(guò)轉(zhuǎn)讓受益權(quán)達(dá)到募集資金的目的;

　　3、房地產(chǎn)信托未來(lái)的發(fā)展空間很大，特別是房地產(chǎn)信托投資資金((以下簡(jiǎn)稱REITs)的推進(jìn)。根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見》(以下簡(jiǎn)稱金融國(guó)30條，國(guó)辦發(fā)〔2008〕126號(hào))第十八條就明確提出“開展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道”。這樣信托產(chǎn)品的流動(dòng)性和證券化發(fā)展空間擴(kuò)大，可在一定程度上緩解系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，為多類型投資者提供新的投資產(chǎn)品，并在貸款證券化上做有效的嘗試。

　　二、房地產(chǎn)信托中審計(jì)案例剖析

　　近期，在某集團(tuán)負(fù)責(zé)人經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)中發(fā)現(xiàn)，信托行業(yè)的監(jiān)管漏洞在一定程度上削弱了國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控力度，信托行業(yè)的制度缺陷致使業(yè)務(wù)流程和資金來(lái)源存在一定程度的操作風(fēng)險(xiǎn)和合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，信托受益的稅收制度不完善和納稅環(huán)節(jié)的缺失，導(dǎo)致國(guó)家大量稅收收入流失等一系列問(wèn)題。

　　(一)政策漏洞削弱國(guó)家宏觀調(diào)控力度

　　近年來(lái)，國(guó)家加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度，房地產(chǎn)企業(yè)的銀行融資受到較多限制，但監(jiān)管部門對(duì)信托資金運(yùn)用于房地產(chǎn)行業(yè)卻沒(méi)有有效的總量控制，致使很多房地產(chǎn)企業(yè)繞道信托，致使信托資金投入房地產(chǎn)行業(yè)的總體規(guī)模和占比呈不斷上升趨勢(shì)，這在一定程度上抵消了國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控效果。據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年，主要金融機(jī)構(gòu)(含：農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)、城市信用社、外資銀行)的房地產(chǎn)貸款累計(jì)新增7912億元，同比減少5985億元。同時(shí)據(jù)中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，信托行業(yè)信托資產(chǎn)規(guī)模由2010年上半年的27775.4億元增長(zhǎng)到2011年上半年的37420.15億元，其中信托資金運(yùn)用于房地產(chǎn)的由3153.63億元增長(zhǎng)到6051.91億元，1年內(nèi)絕對(duì)值增長(zhǎng)近3000億元，占比由11.35%增長(zhǎng)到16.91%，增長(zhǎng)了近5.56個(gè)百分點(diǎn)。

　　據(jù)具體審計(jì)的某家信托公司數(shù)據(jù)顯示，2009年底至2011年5月，該公司受托資產(chǎn)規(guī)模分別為2067.81億元、3327.91億元、3687.94億元，其中運(yùn)用于房地產(chǎn)的受托資產(chǎn)規(guī)模分別為308.29億元、587.81億元、664.32億元，占比分別為14.91%、17.66%、18.01%，與信托協(xié)會(huì)顯示的數(shù)據(jù)總體趨勢(shì)一致。

　　以上數(shù)據(jù)顯示，2010至2011年在金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款增速大幅下降的同時(shí)，信托行業(yè)運(yùn)用于房地產(chǎn)的資產(chǎn)規(guī)模和所占比例都呈大幅上升的趨勢(shì)，在很大程度上削弱了房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控效果。

　　同時(shí)，目前信托行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)信托的限制性規(guī)定，僅是針對(duì)信托貸款形式的資金運(yùn)用，如銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》(銀監(jiān)辦發(fā)〔2010〕54號(hào))第四條規(guī)定信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款，對(duì)其他形式的資金運(yùn)用沒(méi)有明確，這樣信徒計(jì)劃的發(fā)行可能逆國(guó)家宏觀調(diào)控的方向，而且隨著土地成交價(jià)格的快速上升，土地成本在整個(gè)開發(fā)成本中所占比例隨之大幅度增加，目前在一、二線城市基本達(dá)到了50%以上的水平，加上辦理“四證”所需要的成本，在獲得開發(fā)貸款前，開發(fā)商自有資金的投資要占到項(xiàng)目總投資的60%以上，對(duì)比其他行業(yè)這一項(xiàng)目資本金要求無(wú)疑是最高的。考慮到房地產(chǎn)行業(yè)屬資金密集型行業(yè)，本身項(xiàng)目總投資較大，而超過(guò)60%的自有資金投資比例對(duì)開發(fā)商自有資金籌集能力提出了極高的要求，能夠達(dá)到全部項(xiàng)目均按規(guī)定不借助其他融資渠道以真正的自有資金堅(jiān)持到“四證齊全”的開發(fā)商全國(guó)也為數(shù)不多。這就導(dǎo)致在面對(duì)自有資金的巨大需求與缺口的情況下，開發(fā)商不得不尋求高成本的信托融資予以補(bǔ)充，而目前房地產(chǎn)信托的準(zhǔn)入條件同樣是“四三二”，其準(zhǔn)入條件甚至比銀行開發(fā)貸款還要高，從合規(guī)角度看信托資金與銀行開發(fā)貸款一樣不能補(bǔ)充開發(fā)商的自有資金缺口，而融資又勢(shì)在必行。因此，目前房地產(chǎn)信托中經(jīng)常發(fā)生“掛羊頭、賣狗肉”偷換項(xiàng)目概念的情況以及以股權(quán)投資附回購(gòu)形式彌補(bǔ)自有資金投資缺口的情況。

　　在審計(jì)中發(fā)現(xiàn)，某信托公司將集合資金信托計(jì)劃募集的300,000萬(wàn)元信托資金，通過(guò)股權(quán)增資的方式注入天津某投資有限公司，隨后企業(yè)將上述資本金用于繳交土地出讓價(jià)款。該做法就規(guī)避了銀監(jiān)辦發(fā)〔2010〕54號(hào)對(duì)于信托公司“不得向借款人發(fā)放用于收購(gòu)及土地前期開發(fā)、整理的貸款”的限制。而且這種以股權(quán)投資附回購(gòu)形式對(duì)開發(fā)商提供融資存在巨大風(fēng)險(xiǎn)，信托的股權(quán)投資進(jìn)入后只是彌補(bǔ)了開發(fā)商的自有資金投資缺口，而項(xiàng)目建設(shè)還是需要銀行開發(fā)貸款的支持，而銀行開發(fā)貸款無(wú)疑是要求項(xiàng)目土地及在建工程的抵押以及對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管，在此情況下，開發(fā)商基本無(wú)法用本項(xiàng)目產(chǎn)生的現(xiàn)金流進(jìn)行還款，開發(fā)商只能通過(guò)一些違規(guī)手段或者其他項(xiàng)目的現(xiàn)金流用于支付回購(gòu)價(jià)款，在國(guó)家對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管日趨嚴(yán)格的情況下，套取預(yù)售資金的難度逐步增大，進(jìn)而大股東的回購(gòu)資金也較為困難。

　　(二)信托財(cái)產(chǎn)合法性無(wú)法甄別

　　《信托法》規(guī)定信托財(cái)產(chǎn)必須是委托人合法所有的財(cái)產(chǎn)，但相關(guān)規(guī)定對(duì)信托財(cái)產(chǎn)“是否為委托人合法所有”的甄別責(zé)任及其應(yīng)承擔(dān)的權(quán)力義務(wù)規(guī)定不明確，造成信托公司以委托人不合法、不合規(guī)的財(cái)產(chǎn)設(shè)立信托。

　　經(jīng)審計(jì)發(fā)現(xiàn)，2007年6月25日，某信托公司以固有資金向A投資有限公司(以下簡(jiǎn)稱A公司)發(fā)放貸款7000萬(wàn)元，約定用途為償還貸款，A公司未按規(guī)定用途使用，將其中6000萬(wàn)元挪為自有資金劃回該信托公司，委托信托公司設(shè)立信托項(xiàng)目，用于對(duì)山東某投資有限公司的增資擴(kuò)股，而山東某投資有限公司增資前系某國(guó)有資產(chǎn)管理公司的全資子公司，這樣就導(dǎo)致A公司借雞生蛋獲得國(guó)有投資公司實(shí)際控制權(quán)。另外在2007年12月21日，某信托以某理財(cái)計(jì)劃的信托資金，向A公司發(fā)放信托貸款15000萬(wàn)元(貸款利率22%/年，期限1年，貸款用途為流動(dòng)資金)，A公司當(dāng)日即將全部資金作為其自有資金劃回信托公司，用于認(rèn)購(gòu)該信托公司的另一信托計(jì)劃1.5億份(預(yù)期收益率25%/年，期限1年)。通過(guò)上述手法，A公司在無(wú)自有資金參與的情況下，套取收益231.06萬(wàn)元。上述案例清楚的顯示A公司在利用政策漏洞上演著“空手套白狼”的故事。

　　(三)信托財(cái)產(chǎn)登記制度缺失

　　信托行業(yè)相關(guān)辦法規(guī)定，信托計(jì)劃存續(xù)期間，受益人可以向合格投資者轉(zhuǎn)讓其持有的信托單位，信托公司應(yīng)為受益人辦理受益權(quán)轉(zhuǎn)讓的有關(guān)手續(xù)，但對(duì)信托公司如何辦理轉(zhuǎn)讓的變更登記程序和要求未予明確和細(xì)化。

　　在審計(jì)中發(fā)現(xiàn)，2010年某信托公司辦理受益權(quán)轉(zhuǎn)讓合同金額331.59億元，受益權(quán)質(zhì)押登記合同金額876萬(wàn)元。該信托公司雖制定了相應(yīng)的管理辦法，但仍存在較多的缺陷，如信托公司員工代為辦理受益權(quán)轉(zhuǎn)讓、質(zhì)押等業(yè)務(wù)時(shí)缺少公正的法律手續(xù)，甚至信托受益人雙方現(xiàn)場(chǎng)辦理受益權(quán)轉(zhuǎn)讓、質(zhì)押的證明材料出現(xiàn)缺失，受益權(quán)轉(zhuǎn)讓原因的相關(guān)證明材料也出現(xiàn)缺失等。

　　這樣由于信托登記制度的缺失，導(dǎo)致信托受益人通過(guò)信托轉(zhuǎn)讓，即可以完成將資金或財(cái)產(chǎn)從自己名下轉(zhuǎn)至他人名下，這種資金轉(zhuǎn)移與銀行等金融機(jī)構(gòu)賬戶間劃轉(zhuǎn)資金、其他交易場(chǎng)所交易財(cái)產(chǎn)相比，隱蔽性更高、成本更低，給違法違規(guī)轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、利益輸送等提供便利。

　　另外由于目前信托業(yè)缺乏有限的登記制度，使得一些制度上允許信托做的業(yè)務(wù)也不能正常發(fā)展，比如2008年6月，銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)的《信托公司私人股權(quán)投資信托業(yè)務(wù)操作指引》，允許信托公司以固有資金參與私人股權(quán)投資信托計(jì)劃。根據(jù)該指引，PE業(yè)務(wù)將會(huì)成為信托公司新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。但證監(jiān)會(huì)對(duì)信托公司開展PE業(yè)務(wù)始終持排斥態(tài)度，自太平洋保險(xiǎn)2007年12月25日上市開始，凡信托公司持有IPO企業(yè)股權(quán)的，企業(yè)上市前必須對(duì)信托公司所持的股權(quán)進(jìn)行清理，因?yàn)楦鶕?jù)證監(jiān)會(huì)的要求，上市公司必須披露實(shí)際股權(quán)持有人，防止關(guān)聯(lián)持股超比例等問(wèn)題。但目前，信托業(yè)由于缺乏有效的登記制度，信托公司作為企業(yè)上市發(fā)起人股東無(wú)法確認(rèn)其代持關(guān)系，而且信托持股會(huì)突破《公司法》對(duì)股東人數(shù)的限制，違反證券法對(duì)公開發(fā)行證券的有關(guān)規(guī)定，這些原因就導(dǎo)致信托公司在開展信托業(yè)務(wù)時(shí)有進(jìn)無(wú)退，使得信托公司開展PE業(yè)務(wù)基本不具有可操作性。但是一些信托公司還是找到了“曲線”方式實(shí)現(xiàn)信托PE的IPO，即采用“信托PE+有限合伙”的創(chuàng)新模式，但是這種模式由于缺乏明晰的登記制度而導(dǎo)致上市公司股權(quán)落入不符合法人股受讓條件的投資者手中。