按普通房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度改革以普通房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主線來劃分，實(shí)際上就是經(jīng)過了四個(gè)互相聯(lián)系又各具特點(diǎn)的主要階段。
　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)制度前期階段的特點(diǎn)
　　在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度形成的前期，就是指改革開放以后至1988年底，即在國營城市建設(shè)綜合開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度施行之前的階段。這一階段曾執(zhí)行過三項(xiàng)會(huì)計(jì)制度，即1983年底以前執(zhí)行的《基本建設(shè)簡易會(huì)計(jì)制度》，1984年1月1日至1986年底執(zhí)行的《國營建設(shè)單位會(huì)計(jì)制度—會(huì)計(jì)科目和會(huì)計(jì)報(bào)表》，1987年1月1日至1988年底執(zhí)行修訂后的《國營建設(shè)單位會(huì)計(jì)制度—會(huì)計(jì)科目和會(huì)計(jì)報(bào)表》。這一階段還處于房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇和初步發(fā)展時(shí)期，會(huì)計(jì)核算要求并不高，成本核算到后期才有行業(yè)的專門規(guī)范，會(huì)計(jì)科目也比較簡單，將“國家資金”科目改為“固定資金”和“流動(dòng)資金”科目。會(huì)計(jì)報(bào)表主要是資金平衡表，基建投資表和專用基金表，其中資金平衡表后期不再保持三段平衡式。盡管1987年新修訂的會(huì)計(jì)制度增設(shè)了基建借款情況表和投資包干情況表，但是并未根本改變會(huì)計(jì)核算方法。這一階段仍然處于會(huì)計(jì)核算工作的初級(jí)階段，后來，特別是1988年8月《國營城市建設(shè)綜合開發(fā)企業(yè)成本管理暫行辦法》頒布實(shí)施后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算才上了新的臺(tái)階，為后期行業(yè)會(huì)計(jì)制度的出臺(tái)奠定了基礎(chǔ)。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度實(shí)施階段的特點(diǎn)
　　隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展和中國會(huì)計(jì)制度改革的推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)迫切需要適合自身經(jīng)濟(jì)核算的開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算制度。
　　1989年1月1日開始施行《國營城市建設(shè)綜合開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度—會(huì)計(jì)科目和會(huì)計(jì)報(bào)表》，這可以說是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)第一項(xiàng)行業(yè)性會(huì)計(jì)制度，盡管略顯簡單，尚不全面，但對房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算的影響很大。
　　1993年7月1日《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的實(shí)施，更進(jìn)一步規(guī)范了房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算制度，直至2005年企業(yè)全面實(shí)行統(tǒng)一會(huì)計(jì)制度，這一階段也是整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展并不斷走向成熟的時(shí)期，特別是1993年中國進(jìn)行的會(huì)計(jì)改革，改變了以計(jì)劃經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)的會(huì)計(jì)模式，將原來資金平衡表的體系改變?yōu)橘Y產(chǎn)負(fù)債表體系。
　　這一階段進(jìn)一步規(guī)范了開發(fā)產(chǎn)品成本核算，建立開發(fā)成本一級(jí)科目來強(qiáng)化成本核算和管理，明確開發(fā)貸款利息分?jǐn)偡椒ǎ试S采取加速折舊和謹(jǐn)慎性會(huì)計(jì)原則，房地產(chǎn)行業(yè)中的股份制企業(yè)開始計(jì)提4項(xiàng)資產(chǎn)損失或減值準(zhǔn)備。建立了企業(yè)資本金制度，確立所有者權(quán)益和資本保全制度。
　　這一階段財(cái)政部發(fā)布并修訂了16項(xiàng)具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和1項(xiàng)基本準(zhǔn)則，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的股份有限公司是會(huì)計(jì)制度與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則同時(shí)在企業(yè)施行，其中有7項(xiàng)具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和1項(xiàng)基本準(zhǔn)則在所有的企業(yè)施行，相對穩(wěn)定的行業(yè)會(huì)計(jì)制度開始實(shí)施，是形成行業(yè)會(huì)計(jì)制度和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則并存的階段，也是股份有限公司和上市公司中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度變革較大的階段。