三、清算項(xiàng)目銷售收入的計(jì)算

（一）商品房銷售合同與銷售發(fā)票核對(duì)，特別要注意合同面積和實(shí)測(cè)面積。
（二）銷售發(fā)票與“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”明細(xì)賬、總賬的核對(duì)。
（三）正確劃分預(yù)售收入與銷售收入，并與《預(yù)售收入備查簿》核對(duì)，防止影響清算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。
（四）將開發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)當(dāng)做視同銷售房地產(chǎn)處理，編制《開發(fā)產(chǎn)品視同銷售明細(xì)表》。
（五）復(fù)核銷售退回、折扣銷售與銷售折讓業(yè)務(wù)相關(guān)手續(xù)是否符合規(guī)定，折扣與折讓的計(jì)算和會(huì)計(jì)處理是否正確。
（六）復(fù)查“預(yù)收賬款”、“其他應(yīng)付款”有無(wú)應(yīng)結(jié)未結(jié)收入的業(yè)務(wù)。
（七）分房產(chǎn)類別編制《土地增值稅清算項(xiàng)目銷售收入?yún)R總表》。

四、扣除項(xiàng)目的計(jì)算

（一）扣除項(xiàng)目計(jì)算的程序
1.    計(jì)算扣除項(xiàng)目之前，應(yīng)復(fù)核“開發(fā)成本”成本項(xiàng)目的劃分是否符合稅法的規(guī)定，如果有差異，應(yīng)按照稅法要求加以調(diào)整。
2.    檢查扣除項(xiàng)目的記錄、歸集是否正確，是否取得合法、有效的憑證，會(huì)計(jì)及稅務(wù)處理是否正確；如果沒有合法憑證應(yīng)提請(qǐng)公司補(bǔ)齊有關(guān)憑證。
3.     對(duì)“開發(fā)成本”、“開發(fā)產(chǎn)品”總賬、明細(xì)賬進(jìn)行核對(duì)。
4.    計(jì)算清算項(xiàng)目的《開發(fā)產(chǎn)品成本明細(xì)表》。
5.    編制清算面積的《扣除項(xiàng)目成本費(fèi)用計(jì)算表》。
（二）成本項(xiàng)目計(jì)算要點(diǎn)
1.    取得土地使用權(quán)支付的金額。
（1）原始憑證審核，取得土地使用權(quán)支付的金額是否獲取合法有效的憑證，口徑是否一致。
（2）如果同一土地有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，審核取得土地使用權(quán)支付金額的分配比中有沒有關(guān)聯(lián)方或關(guān)聯(lián)項(xiàng)目的費(fèi)用、有沒有期間費(fèi)用、有沒有預(yù)提費(fèi)用。
2.    土地征用及拆遷費(fèi)。
（1）審核支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款所需的拆遷（回遷）合同和拆遷補(bǔ)償花名冊(cè)，并與相關(guān)賬目核對(duì)。
（2）拆遷費(fèi)有無(wú)合法憑證。
（3）動(dòng)遷還建的開發(fā)產(chǎn)品是否做拆遷和銷售兩項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行處理。
（4）取得土地使用權(quán)后分期開發(fā)土地費(fèi)用的分?jǐn)偸欠窈侠怼?br /> 取得土地使用權(quán)所支付金額的分?jǐn)偡椒ㄊ?：
納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?