二、項目資料的審核與分析階段

　　1、對收集到的制度執(zhí)行情況進行測試，對測試的情況進行分析，明確審查重點。

　　2、項目投資決策的審核：首先審核出具項目可行性研究報告的部門和單位是否具有相應的資質(zhì)；其次審核項目的前期論證是否充分，是否有備選方案，項目的定位是否與周邊的市場錯位經(jīng)營等；再次審核項目的決策程序是否符合規(guī)定，國有企業(yè)還涉及“三重一大”集體決策程序；最后審核項目實際執(zhí)行情況與前期論證情況的偏差是否較大等等，通過對可行性報告所反映的數(shù)據(jù)資料與實際情況的差異分析，來判斷決策階段的經(jīng)濟性、效率性和效果性。

　　3、項目資金管理及使用審核：資金管理是效益審計的重點內(nèi)容，房地產(chǎn)項目建設周期長、資金使用量大，大部分資金來源于銀行貸款，合理調(diào)度資金、降低融資成本是節(jié)約建設費用的重要環(huán)節(jié)。內(nèi)審人員在審查中主要看各方投入的資金是否按協(xié)議規(guī)定時間全部到位，是否設立了銀行專戶，是否將資金挪作他用；項目的專項貸款是否與貸款銀行約定，采用授信額度方式放貸；專戶資金存款是否與銀行約定存款利率，所產(chǎn)生的利息是否沖減了建設成本，資金的支付審批是否符合制度規(guī)定等等。

　　4、項目前期準備資料的審核：這一階段主要審查開發(fā)地塊的取得是否符合有關(guān)規(guī)定，土地的性質(zhì)是否符合開發(fā)要求，土地取得成本及費用是否全部支付完畢等等。是否采用了設計招標辦法，在工程造價和設計方案相結(jié)合條件下，選擇了優(yōu)秀的方案設計和建筑設計單位；在設計方面是否符合規(guī)劃部門和環(huán)保部門的要求，是否充分用足了規(guī)劃部門的規(guī)定，從而使建筑面積最大化、項目效益達到最大化。設計質(zhì)量不僅影響到施工階段投資的多少，而且也影響到項目經(jīng)濟效益的高低。審查工程前期是否按預期的方案進行。

　　5、項目施工階段的審核：這一階段可結(jié)合工程的審價報告以及建筑工程定額標準進行審核。內(nèi)審人員的主要工作是：

　　1）合同評審及管理情況：主要看合同的評審過程是否完善，法務部門或企業(yè)的法律顧問是否參與了合同的評審，是否按授權(quán)的范圍進行合同簽約。重大合同是否通過公開招投標；涉及工程材料采購方面的合同，除附投資監(jiān)理、法律顧問意見外，是否附業(yè)務部門定價過程說明等等，通過合同定價的透明公開，防止舞弊現(xiàn)象的發(fā)生；涉及工程施工的合同除應明確主要內(nèi)容，還應對可能產(chǎn)生的職責不清、互相扯皮、影響造價、延誤工期等因素事先約定，以法律形式確定下來，確保雙方按約履行。

　　2）監(jiān)理工作情況的審核：是否通過公開招標方式選擇了工程監(jiān)理和投資監(jiān)理。審核監(jiān)理的資質(zhì)情況，因為由技術(shù)力量強、業(yè)績好、信譽高的監(jiān)理單位進行監(jiān)理，不僅可以把好工程質(zhì)量關(guān)，而且可以幫助業(yè)主把好經(jīng)濟效益關(guān)，控制工程成本的支出。監(jiān)理工作日志是否齊全等。