隨著《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)法》的出臺(tái)，國(guó)務(wù)院國(guó)資委和各地方國(guó)資委相繼出臺(tái)了《國(guó)有企業(yè)內(nèi)部審計(jì)管理暫行辦法》，從出資人的角度對(duì)國(guó)有企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)提出了要求，旨在通過(guò)對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的監(jiān)督、審查和評(píng)價(jià)，提高企業(yè)的運(yùn)作效率、實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)的保值增值。作為國(guó)有的房地產(chǎn)企業(yè)，其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的效益審計(jì)也逐漸成為內(nèi)部審計(jì)的重點(diǎn)。所謂的效益審計(jì)是對(duì)被審計(jì)單位財(cái)政財(cái)務(wù)收支和有關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)性、效率性和效果性進(jìn)行審查和評(píng)價(jià)。效益審計(jì)的目標(biāo)是審查評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)性、效率性和效果性，內(nèi)審人員在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目效益審計(jì)時(shí)要重點(diǎn)把握下列事項(xiàng)：

　　一、項(xiàng)目資料的收集與取得階段

　　1、項(xiàng)目的前期資料：包括項(xiàng)目建議書(shū)、項(xiàng)目可行性方案、決策期間房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求情況、開(kāi)發(fā)地塊周邊情況、項(xiàng)目的決策程序、發(fā)改委和規(guī)劃局的相關(guān)審批意見(jiàn)等。其中項(xiàng)目可行性方案是前期論證的結(jié)果性標(biāo)志，目前國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目可行性方案一般由專(zhuān)業(yè)部門(mén)或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)出具，重大項(xiàng)目還有專(zhuān)家論證，這為內(nèi)審進(jìn)行審查提供了比較權(quán)威的依據(jù)。可行性方案主要包括：項(xiàng)目概況、市場(chǎng)分析、建設(shè)方案、市政配套與動(dòng)遷、環(huán)保與節(jié)能、項(xiàng)目法人與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理、工程建設(shè)進(jìn)度、投資估算、資本金及資金籌措、財(cái)務(wù)效益分析、結(jié)論與建議等。內(nèi)審人員要關(guān)注財(cái)務(wù)效益分析中的相關(guān)指標(biāo)：收入、成本、稅金、利潤(rùn)以及投資回收期、內(nèi)涵報(bào)酬率、盈利指數(shù)等等。

　　2、行業(yè)要求及有關(guān)規(guī)定資料：房地產(chǎn)有許多行業(yè)自身的特殊要求，甚至還有強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，如建設(shè)項(xiàng)目施工必須經(jīng)過(guò)招投標(biāo)；土地使用權(quán)的取得必須采取招、拍、掛的形式；規(guī)劃部門(mén)對(duì)每個(gè)地塊的土地使用性質(zhì)、容積率、總建筑面積、建筑高度、退界、日照間距、戶(hù)型比例等都有明確規(guī)定等，而這些規(guī)定這直接影響到項(xiàng)目的效益。因此需要被審計(jì)單位提供上述相關(guān)資料。

　　3、重要合同內(nèi)部評(píng)審及簽約資料。房地產(chǎn)企業(yè)的建造及施工合同標(biāo)的較大，各類(lèi)合同在簽約前應(yīng)該有內(nèi)部流轉(zhuǎn)的評(píng)審程序，對(duì)重大合同還有決策程序，內(nèi)審人員應(yīng)取得簽約內(nèi)部流轉(zhuǎn)的書(shū)面資料。

　　4、工程建設(shè)方面的資料：包括項(xiàng)目工程的審價(jià)報(bào)告，建設(shè)期建筑市場(chǎng)材料的指導(dǎo)價(jià)格，設(shè)計(jì)上對(duì)材料的規(guī)定，工程監(jiān)理的監(jiān)理意見(jiàn)和結(jié)論，投資監(jiān)理的付款建議等等。

　　5、新建房產(chǎn)的銷(xiāo)售資料，包括商品房銷(xiāo)售合同，項(xiàng)目戶(hù)數(shù)、戶(hù)型、面積等資料。實(shí)際銷(xiāo)售情況，已售房屋收款情況，欠款情況，發(fā)票開(kāi)具情況等等。

　　6、其他相關(guān)資料。項(xiàng)目公司的組織構(gòu)架、審批授權(quán)及內(nèi)部各項(xiàng)管理制度，如重大投資項(xiàng)目的決策制度、合同管理辦法、資金審批管理辦法、工程材料物資的采購(gòu)管理制度、工程招標(biāo)管理制度、工程造價(jià)控制辦法、工程款撥付辦法、房產(chǎn)銷(xiāo)售管理制度等等。