計(jì)算扣除，即扣除的費(fèi)用額不能超過(guò)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條所規(guī)定的5%或10%的比例（10%含利息支出），凡計(jì)算的結(jié)果沒有超過(guò)這兩個(gè)比例的，按實(shí)際發(fā)生額扣除，執(zhí)行結(jié)果肯定分別在5%或10%以內(nèi)，此時(shí)實(shí)際上是按照實(shí)際發(fā)生原則扣除；凡計(jì)算的結(jié)果達(dá)到或超過(guò)5%或10%的比例，則按一定比例“以內(nèi)”的原則，僅能在不超過(guò)規(guī)定的比例以內(nèi)扣除，即最高僅可以分別按照5%或10%的比例扣除，此時(shí)實(shí)際上是按照孰低原則扣除。

　二、從實(shí)務(wù)情況分析：

　　在日常各地對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除的征管中一般僅存在兩種情形：

　　一是由各地人民政府直接規(guī)定了固定的扣除比例，由于《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定“上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。”所以，如果各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定了具體比例的，對(duì)發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用肯定都是按照規(guī)定的具體比例計(jì)算扣除，如許多地區(qū)就分別直接規(guī)定了5%或10%的比例。

　　但值得注意的是，按照各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的5%或10%的比例直接計(jì)算扣除，往往被一些人誤認(rèn)為就是《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條的規(guī)定，即第二種觀點(diǎn)，這實(shí)際上是錯(cuò)誤的。這是因?yàn)椋绻锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》第七條的規(guī)定應(yīng)直接理解為就是按照5%或10%的比例計(jì)算扣除，如果這樣理解，就是扣除比例已經(jīng)確定為5%或10%，那為何《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條后面還要加上一句“上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定”？不是多此一舉嗎？

　　二是如果各省、自治區(qū)、直轄市人民政府沒有規(guī)定具體比例，各地對(duì)發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用一般都是按照在規(guī)定比例內(nèi)的按照實(shí)際發(fā)生原則扣除，達(dá)到或超過(guò)規(guī)定比例的按照孰低原則扣除。

　　中國(guó)稅網(wǎng)特約研究員：王占偉

　　同意第二種觀點(diǎn)，原因如下：

　　首先，在實(shí)踐中，很多地方多是按比例計(jì)算扣除掌握的。

　　第二，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除辦法，《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條已經(jīng)給予明確。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）第三條第一款進(jìn)一步重申了其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問(wèn)題。即凡是能夠“按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的”，允許單獨(dú)據(jù)實(shí)扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，但最高不能超過(guò)“按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額”；如果超過(guò)“按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額”，只允許扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出為“按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額”。同時(shí)還允許扣除其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，即管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用，按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。

　　規(guī)定中的5％、10％，是要明確兩點(diǎn)。一是對(duì)扣除比例的界定，是一種方便簡(jiǎn)易計(jì)算的“定率”扣除；另一方面是界定了最高比例的限制。

　　第三，至于為什么規(guī)定中用的是“5％以內(nèi)”、“10％以內(nèi)”。我認(rèn)為是對(duì)應(yīng)了規(guī)定中的“上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。”也就是說(shuō)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況在最高限的“5％”和“10％”以內(nèi)確定具體的扣除比例。

　　中國(guó)稅網(wǎng)特約研究員：朱冬