問題：《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定，條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：

　　（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

　　財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5％以內(nèi)計(jì)算扣除。

　　凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。

　　上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

　　“其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”，即管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用以及財(cái)務(wù)費(fèi)用中除利息支出外的其他費(fèi)用，是應(yīng)按5%的比例依（一）、（二）項(xiàng)之和計(jì)算扣除還是按比例與實(shí)際發(fā)生孰低原則扣除？

　　一種觀點(diǎn)認(rèn)為：根據(jù)實(shí)際發(fā)生原則，應(yīng)該是孰低原則扣除，按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除，指的是此項(xiàng)費(fèi)用的扣除是孰低原則，如果實(shí)際發(fā)生額低于“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%，按實(shí)際發(fā)生額扣除；如果實(shí)際發(fā)生額高于“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%，按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%計(jì)算扣除。

　　另一種觀點(diǎn)認(rèn)為：土地增值稅的計(jì)算有別于其他稅種，既然規(guī)定是計(jì)算扣除，也明確規(guī)定了計(jì)算的基數(shù)，應(yīng)該就是按5%的比例計(jì)算，而不按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用來扣除。第二項(xiàng)也規(guī)定了另外一種情形，利息支出不符合條件的情況下，也無法據(jù)實(shí)扣除，只能按10%的比例計(jì)算扣除，兩者的規(guī)定是相同的。

　　請(qǐng)說出您的觀點(diǎn)和理由。

　　中國稅網(wǎng)特約研究員：樊劍英

　　筆者認(rèn)為上述兩種觀點(diǎn)均有問題，沒有深刻領(lǐng)會(huì)其中關(guān)鍵詞的涵義。

　　關(guān)鍵詞一“計(jì)算扣除”，屬于第二種觀點(diǎn)要表達(dá)的意思。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目歷時(shí)周期較長，所發(fā)生的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用可能要跨多個(gè)年度且不為某一項(xiàng)目單獨(dú)發(fā)生，按照實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除，勢(shì)必存在數(shù)據(jù)匯總期間的確認(rèn)和不同項(xiàng)目之間如何分?jǐn)偟膯栴}。徒增征納雙方之間的矛盾紛爭，不利于實(shí)際操作執(zhí)行。而“計(jì)算扣除”可以解決這一問題，只要按照既定比例和既定的計(jì)算公式計(jì)算即可，不必考慮實(shí)際發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用多寡，無論主管稅務(wù)機(jī)關(guān)還是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，都簡便易行。

　　關(guān)鍵詞二“之內(nèi)”。第一種觀點(diǎn)提到了“之內(nèi)”，第二種觀點(diǎn)忽視了“之內(nèi)”。“之內(nèi)”的漢語言意思為“在一定的數(shù)量﹑時(shí)間﹑處所﹑范圍的界限之內(nèi)”。既然規(guī)定5%或10%以內(nèi)，就表示只要不超過5%或10%的比例都是可以的，至于具體比例該是多少，上文同樣有規(guī)定“上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定”。第二種觀點(diǎn)忽視“之內(nèi)”的提法，主要還是因?yàn)楹芏嗟胤綄?shí)施政策直接選取了比例上限5%或10%.

　　另外，還需要注意的是，《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅有關(guān)問題的通知》（國稅函