八、巧用特殊扣除項(xiàng)目規(guī)定

    《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，“財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之五以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。在實(shí)際操作中，以上兩種方法計(jì)算的”房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用“必然存在差異。因?yàn)榈谝环N方法中允許”據(jù)實(shí)扣除“的利息和第二種方法中”合計(jì)數(shù)“的5%（即因包括利息費(fèi)用而增加的部分）不一定相等。如果企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃，就要比較這兩者的高低，選擇其中扣除利息較高者對應(yīng)的方法，作為企業(yè)的最后選擇。如果允許”據(jù)實(shí)扣除“的利息費(fèi)用較高，應(yīng)選用第一種方法，單獨(dú)計(jì)算利息支出；否則，應(yīng)選用后一種方法，按”合計(jì)數(shù)“的10%扣除全部費(fèi)用。

    是否提供金融機(jī)構(gòu)證明，關(guān)鍵在于所發(fā)生的能夠扣除的利息支出占稅法規(guī)定開發(fā)成本的比例，如果超過5%，則提供證明比較有利；如果沒有超過5%，則不提供證明比較有利。據(jù)此，若企業(yè)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用占的比例較大，應(yīng)提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，將利息費(fèi)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。反之，若主要依靠權(quán)益資本籌資，則可利用另外一種方法。

    九、選擇有利的地價(jià)成本分配方法

    根據(jù)《辦法》第30條，企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進(jìn)行分配：土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。

    例：某某商都開發(fā)用地面積136500平方米 （一期88600平方米，二期47900平方米），地價(jià)費(fèi)用12549萬元，一期攤銷地價(jià)金額9914萬元，二期地價(jià)費(fèi)用分配計(jì)算方法可作以下選擇：

    A.按一期減余面積、費(fèi)用計(jì)算攤銷的單位土地成本（余數(shù)攤銷）

    （12549萬元-9914萬元）／47900平方米 =550.10元／平方米

    B.按實(shí)際面積分別計(jì)算攤銷的單位土地成本（平均攤銷）

    12549萬元／136500平方米×47900平方米 =919.34元／平方米

    C.兩種地價(jià)費(fèi)用分配計(jì)算方法的單位土地成本差異

    550.10元／平方米-919.34元／平方米 =364.24元／平方米

    上述按占地面積法計(jì)算攤銷單位土地成本的方法，應(yīng)請主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后進(jìn)行分配。