該文件要求分別核算增值額，但怎樣核算并未做出具體要求?，F(xiàn)實(shí)工作中沒有一個開發(fā)企業(yè)的會計人員在帳務(wù)處理上是分層核算成本費(fèi)用的。計算方法一是分別核算，確切地講是分?jǐn)偤怂?，符合財稅字[1995]048號文件的精神；而方法二是以核算對象整棟樓為單位進(jìn)行的核算。

    《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（下稱《實(shí)施細(xì)則》）第8條規(guī)定：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對象為單位計算。這一規(guī)定與計算方法二計算土地增值稅的方法相吻合，從法律位階來講，稅收法規(guī)要高于稅收規(guī)章和規(guī)范性文件，因此計算方法二是可取的。需要注意的是，如果納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，按方法二計算出的增值率未超過20%的，應(yīng)對其非普通住宅的部分按稅法的規(guī)定分?jǐn)偝杀举M(fèi)用計算相應(yīng)的土地增值稅。

    《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作的通知》第1條規(guī)定：“土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對象為單位計算，其核算項(xiàng)目或核算對象是指房地產(chǎn)主管部門審批的開發(fā)項(xiàng)目。土地增值稅原則上按納稅人開發(fā)的不同類型房地產(chǎn)分別清算”。這里所講的“清算”就是先按核算對象即方法二計算出增值率判定土地增值稅稅率，確定征免對象，然后在不同類型房地產(chǎn)之間分?jǐn)傁嚓P(guān)成本費(fèi)用，分別清算應(yīng)繳納稅款。

    七、充分運(yùn)用加計扣除政策

    《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%的扣除。

    土地增值稅扣除項(xiàng)目中開發(fā)間接費(fèi)用的歸集是企業(yè)籌劃時值得關(guān)注的一個點(diǎn)。開發(fā)間接費(fèi)用是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等?！秾?shí)施細(xì)則》規(guī)定開發(fā)間接費(fèi)用屬于開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施費(fèi)，應(yīng)全額計入扣除項(xiàng)目金額中，在計算土地增值稅時有效地扣除；同時還規(guī)定這部分費(fèi)用房地產(chǎn)企業(yè)可以享受20%的加計扣除。這些內(nèi)容由于界線不是很明確，會計賬務(wù)處理時容易把這項(xiàng)費(fèi)用的一部分計入管理費(fèi)用或銷售費(fèi)用。《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定管理費(fèi)用及銷售費(fèi)用在土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施之和的5%以內(nèi)計算扣除（或財務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用在土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施之和的10%以內(nèi)計算扣除）。如果管理費(fèi)用及銷售費(fèi)用總和超過了此限額，管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用的開發(fā)間接費(fèi)用在計算土地增值稅時就不能全額扣除，會多交土地增值稅。這些費(fèi)用如果正確歸集到開發(fā)間接費(fèi)用中，不僅可以全額扣除，還能享受20%加計扣除。所以企業(yè)對開發(fā)間接費(fèi)用歸集時要謹(jǐn)慎，用足、用好稅收政策。