四、三項預(yù)提費用可以稅前扣除

    《辦法》第32條允許三項預(yù)提費用在預(yù)提時依法稅前扣除對納稅人比較有利，也在一定程度上突破了以票控稅的機械性規(guī)定。除以下幾項預(yù)提（應(yīng)付）費用外，計稅成本均應(yīng)為實際發(fā)生的成本。第一，出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%。第二，公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。第三，應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

    五、地下停車場作為公共配套設(shè)施處理

    當(dāng)一個房地產(chǎn)開發(fā)項目存在地下車庫時，地下室車位面積能否計入可售面積？有的稅務(wù)機關(guān)認(rèn)為應(yīng)計入可售面積，有的則認(rèn)為不應(yīng)計入可售面積。

    有些地方稅務(wù)機關(guān)認(rèn)定，地下車庫應(yīng)計入可售面積，并且該項地下室成本并不可以全部一次性結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，而是進(jìn)入計算可售面積單位工程成本的總成本，當(dāng)期實際銷售車位面積計入已售面積，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，與當(dāng)期實現(xiàn)的車位銷售收入形成配比。

    《辦法》第32條：企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。

    六、選擇有利的增值額核算方式

    一個開發(fā)項目既建有普通住宅，又建有商業(yè)用房，從房地產(chǎn)開發(fā)成本核算上講，通常是以單棟樓為核算對象或者以一個建筑商所承攬的建筑工程為核算對象。如何計算土地增值稅，在稅收實踐中有不同的理解。由于計算扣除項目的復(fù)雜性，計算方法有先按基本核算項目計算再按收入或面積分?jǐn)偪鄢椖康姆椒?，還有先按面積分?jǐn)偪鄢椖吭侔匆?guī)定計算的方法，而且不同的計算方法會產(chǎn)生迥然不同的結(jié)果。計算方法一：住宅和商業(yè)用房分別計算土地增值稅；計算方法二：住宅和商業(yè)用房合并計算土地增值稅。

    《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]048號）中規(guī)定：對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條（一）項的免稅規(guī)定 （即納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超出扣除項目金額20%的，免征增值稅）。