一、充分利用土地增值稅免稅期限優(yōu)惠政策

    《深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（深地稅發(fā)[2005]609號(hào)）第1條規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納土地增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間以合同簽定時(shí)間為準(zhǔn)。對(duì)在2005年11月1日（含11月1日）后簽定房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同的，在納稅人取得房地產(chǎn)銷(xiāo)售首期款收入時(shí)，就該房產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)款全額計(jì)算預(yù)繳土地增值稅。深圳某某花園五期銷(xiāo)售收入37765萬(wàn)元，其中2005年11月1日以前簽定購(gòu)房合同金額31636萬(wàn)元，土地增值稅納稅清算時(shí)依照上述通知，申報(bào)應(yīng)稅收入為6129萬(wàn)元。

    二、開(kāi)發(fā)商品房轉(zhuǎn)自用不再視同銷(xiāo)售

    國(guó)家稅務(wù)總局《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（下稱(chēng)《辦法》）第7條規(guī)定，企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷(xiāo)售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋海ㄒ唬┌幢酒髽I(yè)近期或本年度最近月份同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格確定；（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝?lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；（三）按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

    將開(kāi)發(fā)的商品房轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的行為發(fā)生在2008年1月1日以后，不應(yīng)當(dāng)視同銷(xiāo)售。不難看出，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)已經(jīng)不再按照視同銷(xiāo)售處理，企業(yè)需要密切關(guān)注，避免給自身增加不必要的納稅負(fù)擔(dān)。

    三、選擇多元化方式處置開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

    多元化方式處置開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的方式包括：銷(xiāo)售、出租、先出租后銷(xiāo)售、售后返租、股權(quán)投資、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)（開(kāi)發(fā)產(chǎn)品自用自營(yíng)）等。

    對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。這標(biāo)志著長(zhǎng)期持有型物業(yè)開(kāi)發(fā)商可免交土地增值稅。而這一因素或可導(dǎo)致未來(lái)大量開(kāi)發(fā)商將物業(yè)變出售為自持。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以根據(jù)自己的發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行相應(yīng)的籌劃，降低土地增值稅的稅負(fù)或延遲土地增值稅的納稅時(shí)間。

    將自己開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)商品的用途改變?yōu)樽杂米誀I(yíng)，即可享受不征收土地增值稅的稅收優(yōu)惠。據(jù)了解，有的公司可能計(jì)劃將一些項(xiàng)目的商鋪留在自己的手里，不租也不賣(mài)，不形成收入，這樣做既可以不超過(guò)85%以上已銷(xiāo)售的門(mén)檻，還可以坐享房產(chǎn)升值。這一籌劃思路首先要服從于企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃和現(xiàn)實(shí)，不賣(mài)改自用、自營(yíng)，這種情況在實(shí)際工作中可行性并不很強(qiáng)。其次要從延緩即時(shí)繳納土地增值稅的時(shí)間上考慮，因?yàn)閷?duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，自用房產(chǎn)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)仍然要征繳土地增值稅。特別值得注意的是，這里既要考慮由此延緩即時(shí)繳納土地增值稅所獲得的資金時(shí)間價(jià)值，也要預(yù)測(cè)資金的風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值，同時(shí)應(yīng)兼顧再轉(zhuǎn)讓時(shí)的房產(chǎn)市值以及舊房扣除額的收益等。至于如何利用“企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅規(guī)定”的稅收優(yōu)惠，從原理上看，應(yīng)當(dāng)仍然從屬于這一籌劃思路。