上海與重慶自2011年初起進(jìn)行了個人住房房產(chǎn)稅改革的試點(diǎn)，至今已兩年有余。國務(wù)院近期批準(zhǔn)發(fā)改委《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》，提出擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅改革的試點(diǎn)范圍，對于房產(chǎn)稅的討論又掀起一陣熱潮。

　　控房價要解決三大問題

　　應(yīng)該說，土地出讓金和房產(chǎn)稅兩者之間的一個重要區(qū)別，是土地出讓金在大幅攀升的情況下，住房消費(fèi)者的外部選擇可以是不買房，而如果開征存量房產(chǎn)稅，則住宅現(xiàn)持有人除非賣房，否則必須繳稅。具體而言，如果土地出讓金大幅提高，開發(fā)商要維持原有利潤就必須提高住宅售價。但在其他條件不變和正常的需求彈性系數(shù)的情況下，住宅消費(fèi)的需求會減少，進(jìn)而減少開發(fā)商的利潤。在土地供給受限的情況下，開發(fā)商有進(jìn)一步抬高地價以獲取更大利潤的動機(jī)，直至住宅消費(fèi)者的需求富有彈性為止。因此土地出讓金的提高在一般情況下有推高房價的趨勢。

　　房產(chǎn)稅尤其是對存量征收的房產(chǎn)稅則有所不同。對住宅存量征收房產(chǎn)，提高了很大一部分現(xiàn)有住宅持有人的持有成本，其他條件不變的情況下，將會“擠出”一些住宅存量進(jìn)入市場交易，導(dǎo)致市場供給增加，在中短期內(nèi)有可能導(dǎo)致房價下降。

　　我國由于房產(chǎn)稅試點(diǎn)時間短、范圍小、具體數(shù)據(jù)未公開，所以評估房產(chǎn)稅對于我國住宅價格的具體影響有困難，但是國外有很多相關(guān)的實(shí)證研究佐證對存量征收房產(chǎn)稅對房價確實(shí)有抑制作用。經(jīng)濟(jì)學(xué)家華萊士·奧茨（Wallace Oates）在1969年發(fā)表的一篇文章，就通過分析美國東北部上世紀(jì)60年代的數(shù)據(jù)指出，如果將房產(chǎn)稅從2%上調(diào)至3%，在控制其他變量的情況下，房價會下降7.5%。

　　但需要注意的是，這種可能性基于兩個重要條件：一是對于存量的征稅，而不僅僅是對增量的征稅；二是供給的增加對于價格下行的影響，要完全抵消或者超過征稅對于價格上推的影響，因此房產(chǎn)稅率不可能無限提高，作為平抑房價的工具而言是有局限性的。

　　房產(chǎn)稅之所以不會是房價最主要的影響因素，很重要的一個原因是政府不可能不受限制地調(diào)節(jié)房產(chǎn)稅率。國際通行的房產(chǎn)稅率在0.5%-3%之間，并且一般都有針對中低收入群體或者小面積住房的免稅及退稅額。在中國推行房產(chǎn)稅，也會受此條件約束。比如，上海的房產(chǎn)稅試點(diǎn)就是對二套及以上的增量房進(jìn)行征稅，且人均有60平方米的免稅面積，另外住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍則稅率減為0.4%。所以一戶三口之家如果已有一套120平方米的自住房，若新購置一套70平方米的投資房，實(shí)際征稅面積僅為10平方米，假定購入價格為每平米3萬元，每年需繳房產(chǎn)稅僅為1200元，而這樣的稅費(fèi)比較容易轉(zhuǎn)嫁給租房市場。