根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第三條規(guī)定，土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和條例規(guī)定的稅率計(jì)算征收。土地增值稅的計(jì)算公式應(yīng)為：應(yīng)納稅額=∑（每級(jí)距的土地增值額×適用稅率）。在實(shí)際的工作中，土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算方法應(yīng)該分為以下五種：查賬計(jì)征法、預(yù)征計(jì)征法、評(píng)估價(jià)計(jì)征法、發(fā)票抵扣計(jì)征法和核定計(jì)征法?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》第九條規(guī)定，納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收：（一）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；（二）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。

　　對(duì)于用房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算土地增值稅方式，納稅人需注意以下三個(gè)要點(diǎn)。

　　評(píng)估收入與評(píng)估扣除項(xiàng)目金額采用的方法不同

　　《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十四條規(guī)定，《土地增值稅暫行條例》第九條（一）項(xiàng)所稱的隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，是指納稅人不報(bào)或有意低報(bào)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價(jià)款的行為。第九條（二）項(xiàng)所稱的提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，是指納稅人在納稅申報(bào)時(shí)不據(jù)實(shí)提供扣除項(xiàng)目金額的行為。第九條（三）項(xiàng)所稱的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由，是指納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)低于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的交易價(jià)，納稅人又不能提供憑據(jù)或無(wú)正當(dāng)理由的行為。隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋重置成本價(jià)乘以成新度折扣率計(jì)算的房屋成本價(jià)和取得土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定扣除項(xiàng)目金額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

　　可見，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅時(shí)評(píng)估房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入采用的是市場(chǎng)比較法評(píng)估的房地產(chǎn)交易價(jià)格，評(píng)估扣除項(xiàng)目金額采用的是重置成本法評(píng)估的房屋成本，兩種方法在評(píng)估原理上有著本質(zhì)的區(qū)別。

　　舉例說(shuō)明，某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢20世紀(jì)90年代建造的廠房，當(dāng)時(shí)造價(jià)100萬(wàn)元，無(wú)償取得土地使用權(quán)。如果按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)的材料、人工費(fèi)計(jì)算，建造同樣的房子需600萬(wàn)元，該房子為7成新。該企業(yè)已按500萬(wàn)元出售價(jià)格向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)土地增值稅。但稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估該企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格應(yīng)為800萬(wàn)元。其他因素暫不考慮。則：（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入為按市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估的價(jià)格800萬(wàn)元；（2）扣除項(xiàng)目為按重置成本法評(píng)估的價(jià)格=600×70%=420（萬(wàn)元）；（3）增值額=800－420=380（萬(wàn)元）；（4）增值率=380÷420×100%=90.48%；（5）應(yīng)納稅額=380×40%－420×5%=131（萬(wàn)元）。