3.財(cái)稅[2008]175號(hào)文件第七條中規(guī)定的“行政性調(diào)整和劃轉(zhuǎn)”，是指縣級(jí)以上人民政府或國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)的資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)。

    4.以出讓方式或國(guó)家作價(jià)出資（入股）方式承受原改制重組企業(yè)劃撥用地的，不屬于財(cái)稅[2008]175號(hào)文件規(guī)定的免稅范圍，對(duì)承受方應(yīng)征收契稅。

    5.《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制過(guò)程中以國(guó)家作價(jià)出資（入股）方式轉(zhuǎn)移國(guó)有土地使用權(quán)有關(guān)契稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2008]129號(hào)）自文件發(fā)布之日起執(zhí)行。

    財(cái)稅[2008]129號(hào)文件明確了以國(guó)家作價(jià)出資（入股）方式轉(zhuǎn)移國(guó)有土地使用權(quán)的行為不適用《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》（財(cái)稅[2003]184號(hào)），也即不適用財(cái)稅[2008]175號(hào)文件中對(duì)以國(guó)家作價(jià)出資（入股）方式轉(zhuǎn)移國(guó)有土地使用權(quán)的行為，應(yīng)視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)赏恋厥褂脵?quán)的承受方按規(guī)定繳納契稅。

    對(duì)于想與其他企業(yè)重組的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，尋求適合的改制重組方式可以減少契稅支出，納稅籌劃具有一定的空間。

    二、改制重組免征契稅政策應(yīng)用及風(fēng)險(xiǎn)防范

    （一）土地轉(zhuǎn)讓免征契稅的稅務(wù)規(guī)劃

    [案例一]天籟房地產(chǎn)公司欲購(gòu)買(mǎi)甲國(guó)有獨(dú)資公司一宗土地，約定支付價(jià)款1000萬(wàn)元。則根據(jù)稅法規(guī)定，天籟房地產(chǎn)公司應(yīng)繳納契稅為40萬(wàn)元（1000×4%）。

    [案例分析]

    土地轉(zhuǎn)讓以免征契稅為目的的納稅籌劃方案：

    天籟房地產(chǎn)公司可以要求甲公司以該土地作為投資，共同組建新公司乙公司，并保證甲公司在乙公司中所占股份超過(guò)50%，然后由天籟房地產(chǎn)公司吸收合并乙公司，最后甲公司以1000萬(wàn)元的價(jià)格將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給天籟房地產(chǎn)公司。財(cái)稅[2008]175號(hào)文件規(guī)定：“非公司制國(guó)有獨(dú)資企業(yè)或國(guó)有獨(dú)資有限責(zé)任公司，以其部分資產(chǎn)與他人組建新公司，且該國(guó)有獨(dú)資企業(yè)（公司）在新設(shè)公司中所占股份超過(guò)50%的，對(duì)新設(shè)公司承受該國(guó)有獨(dú)資企業(yè)（公司）的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。”可見(jiàn)，按此方案實(shí)施，天籟房地產(chǎn)公司可少負(fù)擔(dān)契稅40萬(wàn)元。需要說(shuō)明的是，此方案實(shí)際操作雖然較為復(fù)雜，但是國(guó)有獨(dú)資公司將轉(zhuǎn)讓土地改為先入股再轉(zhuǎn)讓股權(quán)，可免征銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅等相關(guān)稅收，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)當(dāng)對(duì)比測(cè)算籌劃成本和收益，如果收益大于成本，可按上述籌劃方案實(shí)施。

    （二）股權(quán)轉(zhuǎn)讓不涉及征收契稅

    [案例二]2010年12月，甲工業(yè)企業(yè)將其全部股權(quán)以1000萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給天籟房地產(chǎn)公司，其中土地和房屋價(jià)值為800萬(wàn)元。股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效后，天籟房地產(chǎn)公司申請(qǐng)將甲工業(yè)企業(yè)工商變更登記為乙企業(yè)，乙企業(yè)申請(qǐng)將甲工業(yè)企業(yè)的土地和房屋權(quán)屬變更到自己名下。在股權(quán)轉(zhuǎn)讓及一系列變更登記過(guò)程中，天籟房地產(chǎn)公司是否需要繳納契稅？