（二）成本及期間費(fèi)用的審計(jì)。開發(fā)成本和期間費(fèi)用的審查是確定企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額和土地增值稅扣除項(xiàng)目的關(guān)鍵。在審計(jì)開發(fā)成本和期間費(fèi)用時，首先要了解企業(yè)有關(guān)成本控制的內(nèi)部管理體系是否合理。以確定企業(yè)成本核算的可依賴程度，然后根據(jù)可依賴程度不同，組建審計(jì)小組進(jìn)行審查。成本審查具體有以下方面：

　　1.取得土地使用權(quán)所支付金額是否準(zhǔn)確。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有的土地一種是為自己建造辦公房、職工宿舍等，這部分土地使用權(quán)應(yīng)列為企業(yè)的無形資產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售產(chǎn)品時，開發(fā)產(chǎn)品使用范圍內(nèi)的土地使有權(quán)也隨同轉(zhuǎn)讓，這部分成本才能作為企業(yè)所得稅和土地增值稅的扣除項(xiàng)目。可審查“開發(fā)成本”借方發(fā)生額，對照支付費(fèi)用的原始憑證，看其費(fèi)用支出的合法性、有無不屬于土地使用權(quán)的費(fèi)用混入的情況。

　　2.公共設(shè)施配套費(fèi)應(yīng)包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施配套發(fā)生的支出。審查時注意企業(yè)是否按規(guī)定時間調(diào)整預(yù)提費(fèi)用賬戶。房地產(chǎn)企業(yè)成本的轉(zhuǎn)銷期以開發(fā)小區(qū)的建設(shè)期為準(zhǔn)，在此期間成本的轉(zhuǎn)銷通過主管財(cái)政部門審查批準(zhǔn)后，才能通過預(yù)提方式進(jìn)行，在小區(qū)全部正式竣工結(jié)算時調(diào)整預(yù)提費(fèi)用。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般先建住宅，后建配套設(shè)施，使得已售開發(fā)產(chǎn)品的配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，無法按實(shí)際實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)和分?jǐn)?。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按未配套設(shè)施概算為基數(shù)，計(jì)算已出售住宅應(yīng)負(fù)擔(dān)的數(shù)額，一預(yù)提方式計(jì)入住宅成本。3.開發(fā)間接費(fèi)審查。開發(fā)間接費(fèi)是指企業(yè)直接組織管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、福利費(fèi)、折舊、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等?？蓪彶?ldquo;開發(fā)成本”、“開發(fā)間接費(fèi)”、“應(yīng)付賬款—應(yīng)付工程款”、“庫存材料”、“預(yù)提費(fèi)用”、“開發(fā)產(chǎn)品”等科目，結(jié)合有關(guān)明細(xì)賬和原始憑證，核對費(fèi)用發(fā)生的真實(shí)性和列支的合法性；審查是否按權(quán)責(zé)發(fā)生制和收入與成本費(fèi)用相配比的原則。

　　4.其他土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建造安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等主要審查是否按財(cái)務(wù)制度規(guī)定的項(xiàng)目進(jìn)行歸集和核算。

　　房地產(chǎn)行業(yè)近幾年都被列入稅務(wù)大檢查的重要行業(yè)，該行業(yè)的稅務(wù)審計(jì)結(jié)果直接增加財(cái)政收入，更重要的是稅務(wù)審計(jì)通過揭露和制止、處罰等手段，來制約房地產(chǎn)行業(yè)中各種不規(guī)范和消極的因素，打擊稅收犯罪以進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)秩序的健康運(yùn)行。