?。ㄈ嬞Y料混亂、財務核算不規(guī)范。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)工期長，與建安企業(yè)結(jié)算不及時。造成未售房面積，收入未轉(zhuǎn)但成本已提前列支，即收入和成本不配比無法真實反映企業(yè)盈虧。

　　房地產(chǎn)業(yè)主要稅種中，營業(yè)稅的計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)，向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。而企業(yè)所得稅的計稅依據(jù)的應納稅所得額是以企業(yè)利潤為主要依據(jù)進行調(diào)增和調(diào)減的。很顯然，房地產(chǎn)業(yè)三種主要稅種的征收都與收益有關(guān)，因此對收益相關(guān)項目的審計是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收審計的重點，其主要集中在收入和支出項目兩方面，具體審計方法如下：

　　（一）收入的審計。收入審計的重點有“經(jīng)營收入”、“其他業(yè)務收入”、“預收賬款”、“應收賬款”及“其他應收（付）”等往來科目。特別注意幾下問題的審查：

　　1.審查“經(jīng)營收入”明細賬，并與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、記賬憑證、原始憑證相核對，查看有無分解房地產(chǎn)收入或隱瞞收入情況；對應審查“開發(fā)產(chǎn)品”明細賬并與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、記賬憑證、原始憑證相核對，查看開發(fā)企業(yè)有無將取得的實物收入直接計入“固定資產(chǎn)、”原材料“等賬戶，隱匿銷售收入；審查”預收賬款“、”應收賬款“及”其他應收（付）“等科目并與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、記賬憑證、原始憑證相核對，查看是否將收入掛賬，不及時申報納稅。

　　2.審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的購房訂金，是否存在不做收入，不申報納稅的情況?！吨腥A人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》的第二十五條規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天”。很多企業(yè)以銷售沒有實現(xiàn)為由，不將收取的預收款或定金及時申報。

　　3.審查購房及購房人變更姓名的各種手續(xù)費、因超過協(xié)議交款期限而扣繳的購房定金收入、企業(yè)管理部門對其所屬的房產(chǎn)收取的房租收入、小區(qū)服務費、場組等是否做應稅收入進行申報。

　　4.審查房地開發(fā)企業(yè)是否人為分解售房收入的現(xiàn)象。例如：某開發(fā)商銷售一單元售價是45萬元/套，收款時卻分別使用收據(jù)、發(fā)票等向買主收?。核娰M0.8萬元（該費用為水電部門向施工單位收取的設施配套費，應列入工程成本，不應在價外向客戶收?。窝b修5萬元（虛列項目），這樣房價就減為39.2萬元，從而達到偷稅的目的。

　　5.特別注意有出租房、周轉(zhuǎn)房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審查。因為商品房、出租房和周轉(zhuǎn)房三者之間的用途很不穩(wěn)定，如果銷售市場疲軟，可將商品房對外出租；如果銷售市場看好，出租房可變?yōu)樯唐贩夸N售。商品房暫時未出售前，可臨時用作安置拆遷戶，拆遷戶回遷或安置完畢，周轉(zhuǎn)房可用作出租或銷售。在審查時要注意三者之間的增減變化，查看出租或銷售收入是否計入“經(jīng)營收入”，是否存在將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售后直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房所發(fā)生的攤銷費和改裝修費等。