預提的開發(fā)成本也進行了扣除

　　提及預提的開發(fā)成本，大部分人都知道一般是不允許扣除，但在具體操作中，卻往往容易疏忽。企業(yè)有些開發(fā)成本可能會先預提，待實際發(fā)生時再沖減。其賬務處理一般是“借：開發(fā)成本”，“貸：預提費用”，實際發(fā)生時“借：預提費用”，“貸：原材料/銀行存款”等，如果預提費用多計提，最后還要再沖回，即“借：預提費用”，“貸：開發(fā)成本”。因此，在審核開發(fā)成本時，如果僅關注開發(fā)成本明細項目的歸集，而不關注其對應科目是否是“預提費用”，就容易出現(xiàn)工作疏漏。對這種預提性質的開發(fā)成本，還應仔細查看“預提費用”借方發(fā)生額的情況，查看其后來有無實際發(fā)生，有無取得合法有效憑證，再確定能否扣除。

　　未取得合法有效憑證的成本費用也進行了扣除

　　《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）規(guī)定，除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發(fā)成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。實務中，企業(yè)取得的成本費用憑證，往往總是難免存在這樣那樣的少數(shù)問題，比如未取得合法憑證、取得的憑證與真實業(yè)務不符、取得的是假發(fā)票、取得的發(fā)票填寫不規(guī)范、取得的發(fā)票是虛開的等情形，只有認真查看每一筆成本費用的原始憑證，才能嚴格把關成本費用憑證的合法有效。

　　取得土地使用權未支付的金額也進行了扣除

　　土地增值稅暫行條例規(guī)定，計算增值額時允許扣除的是“取得土地使用權所支付的金額”，即對土地使用權強調要“支付”，而對允許扣除的“開發(fā)土地的成本、費用”，則未強調要“支付”。因此，在查看成本費用有無合法有效憑證的同時，還應關注土地使用權金額有無實際支付。

　　利息支出一律按5%扣除

　　有些中介機構在代理土地增值稅清算時，對利息支出達不到“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和5%的，就選擇對企業(yè)有利的扣除方式，一律按該比例計算扣除，而不再區(qū)分企業(yè)能否按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明。土地增值稅暫行條例實施細則規(guī)定，只有不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用才按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發(fā)成本之和的10％以內計算扣除。因此，在計算利息支出時，要根據(jù)實際情況區(qū)別對待，而不能一律按比例計算扣除。