對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地增值稅是一個(gè)需要高度重視的稅種。在達(dá)到清算條件后，企業(yè)都要按項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。清算工作一般要將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各個(gè)年度的銷(xiāo)售收入、開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及稅金等收入和成本費(fèi)用扣除項(xiàng)目逐一審核，稍不注意，就可能會(huì)影響到土地增值稅計(jì)算的準(zhǔn)確性。本文主要介紹一下日常土地增值稅清算中較為常見(jiàn)的一些錯(cuò)誤情形，希望能引起房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重視。

　　甲供材價(jià)款重復(fù)計(jì)入成本進(jìn)行扣除

　　營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。因此，對(duì)原材料由建設(shè)方提供的工程，施工方在計(jì)算營(yíng)業(yè)稅時(shí)，應(yīng)將甲供材價(jià)款計(jì)入營(yíng)業(yè)額。為此，不少地方的施工方在開(kāi)具建筑業(yè)發(fā)票時(shí)，也將甲供材的金額包含在發(fā)票金額中開(kāi)具。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得此類(lèi)發(fā)票入賬時(shí)，如果按建筑業(yè)發(fā)票的票面金額計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，就會(huì)造成甲供材金額重復(fù)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。因?yàn)椋康禺a(chǎn)企業(yè)在購(gòu)買(mǎi)材料時(shí)，一般已將材料發(fā)票入賬，并計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。不過(guò)，目前有些地方稅務(wù)機(jī)關(guān)已規(guī)定，施工方在開(kāi)具建筑業(yè)發(fā)票時(shí)，發(fā)票金額不包含甲供材，但在繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)要包含甲供材，這樣就從源頭上杜絕了房地產(chǎn)企業(yè)甲供材價(jià)款重復(fù)計(jì)入成本扣除。

　　甲供材營(yíng)業(yè)稅稅金及附加在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)扣除

　　筆者在日常工作中發(fā)現(xiàn)，少數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際負(fù)擔(dān)了本應(yīng)由施工方負(fù)擔(dān)的甲供材營(yíng)業(yè)稅稅金及附加。在繳納甲供材稅金及附加時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)常見(jiàn)的處理情形有兩種：一種是將替施工方負(fù)擔(dān)的甲供材營(yíng)業(yè)稅稅金及附加記入開(kāi)發(fā)成本，另一種是將替施工方負(fù)擔(dān)的甲供材營(yíng)業(yè)稅稅金及附加記入企業(yè)的經(jīng)營(yíng)稅金及附加。這兩種處理方法，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，都容易誤將其計(jì)入成本或稅金項(xiàng)目中進(jìn)行扣除。

　　代收費(fèi)用的扣除不符合規(guī)定

　　《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）對(duì)縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用的扣除作了具體規(guī)定。此類(lèi)代收費(fèi)用扣除的常見(jiàn)錯(cuò)誤情形有：一是將替企業(yè)代收的費(fèi)用與替政府代收的費(fèi)用進(jìn)行相同的稅務(wù)處理。只有是縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求代收的費(fèi)用，才能按規(guī)定扣除，并且不加計(jì)扣除。對(duì)企業(yè)在售房時(shí)代收的有線(xiàn)電視費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、燃?xì)夤艿蕾M(fèi)、太陽(yáng)能熱水器費(fèi)等代其他單位收取的費(fèi)用，其稅務(wù)處理與政府要求的代收費(fèi)用不同。二是代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買(mǎi)方一并收取。如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額時(shí)也不允許扣除代收費(fèi)用。三是將代收費(fèi)用作為加計(jì)20％扣除的基數(shù)。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20％扣除的基數(shù)。四是代收費(fèi)用未作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除的基數(shù)。財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)文件規(guī)定，符合規(guī)定的代收費(fèi)用，不允許作為加計(jì)20％扣除的基數(shù)，但并未規(guī)定不允許作為按比例（5%或10%以?xún)?nèi)）計(jì)算開(kāi)發(fā)費(fèi)用的基數(shù)。