審計人員在充分識別、評估房地產(chǎn)企業(yè)存貨跌價可能存在的重大錯報風(fēng)險后，應(yīng)與管理層充分溝通其所作出的有關(guān)存貨跌價準(zhǔn)備的會計估計是否適當(dāng)；復(fù)核其會計估計方法是否適當(dāng)；相關(guān)控制是否健全；必要時是否利用了專家的工作；會計估計所依據(jù)的假設(shè)是否合理，會計估計方法是否發(fā)生重大變更以及變更原因是否合理，并在此基礎(chǔ)上針對不同存貨類型且考慮區(qū)分已簽約和未簽約情況，分別設(shè)計和實(shí)施進(jìn)一步審計程序，獲取充分、適當(dāng)?shù)膶徲嬜C據(jù)，將相關(guān)重大錯報風(fēng)險減低至可接受的水平。以下就開發(fā)成本、開發(fā)產(chǎn)品的跌價審計應(yīng)實(shí)施的進(jìn)一步審計程序重點(diǎn)提示如下：

    （一）開發(fā)成本跌價的進(jìn)一步審計程序

    1.結(jié)合開發(fā)成本審計的結(jié)果確定其賬面成本。

    2.結(jié)合現(xiàn)場盤點(diǎn)程序確定在建項(xiàng)目的現(xiàn)狀是否屬于正常的建設(shè)狀態(tài)，對于盤點(diǎn)中發(fā)現(xiàn)的異常停建項(xiàng)目應(yīng)特別關(guān)注其是否存在跌價情形。

    3.由于房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)性較強(qiáng)，審計人員在對在建項(xiàng)目進(jìn)行盤點(diǎn)時可能無法判斷項(xiàng)目進(jìn)展或建設(shè)狀態(tài)，應(yīng)考慮利用專家的工作。如提請被審計單位聘請房地產(chǎn)評估師或造價師對在建項(xiàng)目的建設(shè)狀態(tài)、完工程度進(jìn)行確認(rèn)，以確定其是否存在跌價情形。

    4.復(fù)核企業(yè)計提開發(fā)成本跌價的方法、相關(guān)控制、依據(jù)及假設(shè)、結(jié)果，特別是應(yīng)通過以下措施檢查其確定可變現(xiàn)凈值的合理性。

    （1）獲取與在建項(xiàng)目相同、類似地區(qū)、同質(zhì)項(xiàng)目的市場價格、企業(yè)定價，確定被審計單位采用估計售價的合理性；

    （2）結(jié)合在建項(xiàng)目開發(fā)成本審計結(jié)果，獲取該項(xiàng)目預(yù)算資料，利用專家工作復(fù)核被審計單位確定的該項(xiàng)目至完工時估計將要發(fā)生成本的合理性；

    （3）結(jié)合銷售費(fèi)用和稅項(xiàng)的審計結(jié)果，復(fù)核被審計單位對于在建項(xiàng)目估計銷售費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)的合理性；

    （4）結(jié)合期后事項(xiàng)，復(fù)核被審計單位在進(jìn)行存貨可變現(xiàn)凈值測試時的會計估計是否合理；

    （5）實(shí)施實(shí)質(zhì)性分析程序，以判斷其開發(fā)成本可變現(xiàn)凈值測試是否恰當(dāng)。

    5.在實(shí)施前述程序的基礎(chǔ)上，整體復(fù)核被審計單位各項(xiàng)在建項(xiàng)目開發(fā)成本跌價計提的合理性。

    （二）開發(fā)產(chǎn)品跌價的進(jìn)一步審計程序

    1.結(jié)合開發(fā)產(chǎn)品審計的結(jié)果確定其賬面成本。

    2.結(jié)合現(xiàn)場盤點(diǎn)程序確定開發(fā)產(chǎn)品是否存在戶型陳舊、建筑質(zhì)量低劣、周邊環(huán)境較差等情況，關(guān)注是否存在跌價情形。

    3.結(jié)合收入審計結(jié)果確定開發(fā)產(chǎn)品扣除銷售相關(guān)稅費(fèi)后的價格是否低于賬面成本，參考相同地段、類似項(xiàng)目的市場價格，關(guān)注是否存在跌價情形。

    4.復(fù)核企業(yè)計提開發(fā)產(chǎn)品跌價的方法、相關(guān)控制、依據(jù)及假設(shè)、結(jié)果，特別是應(yīng)通過以下措施檢查其確定可變現(xiàn)凈值的合理性。

    （1）獲取與開發(fā)產(chǎn)品相同、類似地區(qū)、同質(zhì)項(xiàng)目的市場價格、企業(yè)銷售價格，及其變動趨勢，確定被審計單位采用估計售價的合理性；

    （2）結(jié)合銷售費(fèi)用和稅項(xiàng)的審計結(jié)果，復(fù)核被審計單位對于開發(fā)產(chǎn)品估計銷售費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)的合理性；

    （3）結(jié)合期后事項(xiàng)，復(fù)核被審計單位在進(jìn)行存貨可變現(xiàn)凈值測試時的會計估計是否合理；

    （4）實(shí)施實(shí)質(zhì)性分析程序，以判斷其開發(fā)產(chǎn)品可變現(xiàn)凈值測試是否恰當(dāng)。

    5.在實(shí)施前述程序的基礎(chǔ)上，整體復(fù)核被審計單位各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品跌價計提的合理性。

    （三）針對評估的舞弊風(fēng)險考慮增加的審計程序

    審計人員在審計過程中應(yīng)進(jìn)行持續(xù)的風(fēng)險識別、評估和應(yīng)對，根據(jù)評估出的舞弊風(fēng)險增加針對性審計程序。如：增加分析性程序，就同一地區(qū)、同質(zhì)性的開發(fā)產(chǎn)品獲取同行業(yè)其他企業(yè)計提跌價的情況進(jìn)行對比分析，判斷被審計單位存貨跌價準(zhǔn)備的計提是否存在重大異常。

    （四）檢查披露和列報是否恰當(dāng)

    檢查存貨跌價準(zhǔn)備、存貨跌價損失是否已按照企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定在財務(wù)報表中作出恰當(dāng)?shù)呐逗土袌蟆?/p>