審計人員應(yīng)當(dāng)通過對被審計單位計提存貨跌價準(zhǔn)備相關(guān)會計政策的選擇和運(yùn)用的了解，識別和評估可能存在的與存貨跌價準(zhǔn)備相關(guān)的重大錯報風(fēng)險。如：了解被審計單位制定的計提存貨跌價準(zhǔn)備的會計政策和實際執(zhí)行的行業(yè)慣例，分析判斷是否存在隱瞞、不提或突擊計提存貨跌價準(zhǔn)備等重大和異常的會計處理；了解計提存貨跌價準(zhǔn)備會計政策、會計估計的變更，以及何時采用計提存貨跌價準(zhǔn)備的會計政策，判斷是否符合新頒布的會計準(zhǔn)則和相關(guān)會計制度等。　　

    4.了解被審計單位的目標(biāo)、戰(zhàn)略以及相關(guān)經(jīng)營風(fēng)險。

    審計人員應(yīng)當(dāng)通過對被審計單位的目標(biāo)、戰(zhàn)略以及相關(guān)經(jīng)營風(fēng)險的了解，識別和評估可能存在的與存貨跌價準(zhǔn)備相關(guān)的重大錯報風(fēng)險。一般包括被審計單位的政策風(fēng)險、項目籌資風(fēng)險、銷售風(fēng)險、土地風(fēng)險、合作和合資項目的控制風(fēng)險等。如：被審計單位是否存在戰(zhàn)略目標(biāo)不清晰、盲目拿地、資金鏈緊張、工期延長、成本上升、工程質(zhì)量低劣、樓盤滯銷、低價銷售、五證不齊違規(guī)銷售而招致訴訟等情形，這些因素均可對存貨跌價準(zhǔn)備的各項認(rèn)定構(gòu)成影響。

　　5.了解被審計單位對財務(wù)業(yè)績的衡量和評價。

    審計人員應(yīng)通過對被審計單位業(yè)績考核、激勵政策的了解，識別出管理層是否存在粉飾業(yè)績的壓力，從而判斷其是否存在利用調(diào)節(jié)存貨跌價準(zhǔn)備的手段達(dá)到粉飾財務(wù)報表，滿足考核要求的動機(jī)，進(jìn)一步識別和評估可能存在的與存貨跌價準(zhǔn)備相關(guān)的重大錯報風(fēng)險。如：了解包括關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)、業(yè)績趨勢、預(yù)測、預(yù)算和差異分析、管理層和員工業(yè)績考核與激勵性報酬政策、分部信息與不同層次部門的業(yè)績報告、與競爭對手的業(yè)績比較、外部機(jī)構(gòu)出具的報告等?！　?/p>

    （二）了解被審計單位的內(nèi)部控制

    了解內(nèi)部控制有助于審計人員識別潛在的錯報類型和影響重大錯報風(fēng)險的因素，以及設(shè)計進(jìn)一步審計程序的性質(zhì)、時間安排和范圍。

    內(nèi)部控制包括控制環(huán)境、風(fēng)險評估過程、信息系統(tǒng)與溝通、控制活動和對控制的監(jiān)督等。如：審計人員通過對被審計單位計提存貨跌價準(zhǔn)備有關(guān)制度（內(nèi)部控制）的制定過程，授權(quán)、審批等有關(guān)控制活動的了解，識別在存貨跌價準(zhǔn)備計提中可能發(fā)生錯報的環(huán)節(jié)，從而識別和評估可能存在的與存貨跌價準(zhǔn)備相關(guān)的重大錯報風(fēng)險。

    審計人員應(yīng)通過對上述被審計單位及其環(huán)境、內(nèi)部控制的了解，識別和評估可能存在的與存貨跌價準(zhǔn)備相關(guān)的財務(wù)報表層面及認(rèn)定層面的重大錯報風(fēng)險。

    三、關(guān)注可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)存貨存在跌價的情形

    由于房地產(chǎn)企業(yè)具有受國家政策影響較大、項目建設(shè)周期較長、建設(shè)過程較為復(fù)雜等特點，審計人員應(yīng)特別關(guān)注以下可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)存貨存在跌價的情形：

    （一）房地產(chǎn)項目受國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場環(huán)境、設(shè)計落后等因素的影響，可能導(dǎo)致已開發(fā)產(chǎn)品不能及時銷售，或銷售價格低于成本，產(chǎn)生存貨跌價。

    （二）由于受資金、土地條件、征地補(bǔ)償中存在糾紛等因素的影響，可能導(dǎo)致開發(fā)項目長時間停滯，產(chǎn)生存貨跌價。

    （三）由于施工質(zhì)量問題，可能導(dǎo)致開發(fā)項目未能通過驗收，產(chǎn)生存貨跌價。

    （四）“停工”、“爛尾”“空置”項目，周邊地區(qū)房產(chǎn)已經(jīng)滯銷，難以按成本價銷售，導(dǎo)致產(chǎn)生存貨跌價。

    （五）項目所在地區(qū)房地產(chǎn)市場價格持續(xù)下跌，并且在可預(yù)見的未來無回升的希望，導(dǎo)致可變現(xiàn)凈值低于賬面成本，產(chǎn)生存貨跌價。

    （六）開發(fā)項目未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，導(dǎo)致開發(fā)項目長期擱置、無法銷售，產(chǎn)生存貨跌價。

    （七）開發(fā)項目戶型不好、配套設(shè)施不全、所在地區(qū)環(huán)境不好，導(dǎo)致售價低于成本,產(chǎn)生存貨跌價。

    （八）在建開發(fā)項目根據(jù)已支出的成本及預(yù)算估計將要開發(fā)支出的成本后，估計在建開發(fā)項目開發(fā)的總成本高過市價的，導(dǎo)致產(chǎn)生存貨跌價。

    （九）表明存貨發(fā)生跌價的其他情形。

    四、房地產(chǎn)企業(yè)存貨跌價審計風(fēng)險的應(yīng)對