22、在就地安置拆遷戶的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，原住戶按政府拆遷辦法規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的面積部分不需繳納房款，超過(guò)部分應(yīng)按規(guī)定繳納房款，這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入應(yīng)如何確認(rèn)？成本應(yīng)如何扣除?
拆遷補(bǔ)償可以采用房屋補(bǔ)償方式,也可以采用貨幣補(bǔ)償方式。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，如果被拆遷戶選擇貨幣補(bǔ)償方式，該項(xiàng)支出作為“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”計(jì)入開發(fā)成本中的土地成本中；如果被拆遷戶選擇就地安置房屋補(bǔ)償方式，對(duì)補(bǔ)償?shù)姆课輵?yīng)視同對(duì)外銷售，相當(dāng)于被拆遷戶用房地產(chǎn)企業(yè)支付的貨幣補(bǔ)償資金向房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)入房屋，視同銷售收入應(yīng)按其公允價(jià)值或參照同期同類房屋的市場(chǎng)價(jià)格確定，同時(shí)應(yīng)按照同期同類房屋的成本確認(rèn)視同銷售成本。另外，要確認(rèn)土地成本中的“拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出”，即以按公允價(jià)值或同期同類房屋市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的金額以“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”的形式計(jì)入開發(fā)成本的土地成本中。
例：某房地產(chǎn)企業(yè)就地安置拆遷戶5000平米，市場(chǎng)售價(jià)8000元，土地成本2億元，建筑施工等其他開發(fā)成本8000萬(wàn)元，總可售面積8萬(wàn)平米。
拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出：5000*8000=4000萬(wàn)元
視同銷售收入：5000*8000=4000萬(wàn)元
單位可售面積計(jì)稅成本=（2億+8000萬(wàn)+4000萬(wàn)）/80000平米=4000元/平米
視同銷售成本：4000*5000=2000萬(wàn)元
視同銷售所得：4000-2000=2000萬(wàn)元
需要在拆遷當(dāng)期確認(rèn)視同銷售所得2000萬(wàn)元。
23、國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文規(guī)定，出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10％。如何界定資料充分？
年度申報(bào)預(yù)提工程款計(jì)入銷售成本計(jì)算扣除時(shí)，應(yīng)提供正式的出包合同、完工證明、竣工驗(yàn)收備案證明或交付使用證明、出包工程的項(xiàng)目預(yù)算書以及預(yù)算調(diào)整的相關(guān)證明等。
24、關(guān)于免稅收入所對(duì)應(yīng)的費(fèi)用扣除問(wèn)題
國(guó)稅函[2010]79號(hào)第六條規(guī)定：“企業(yè)取得的各項(xiàng)免稅收入所對(duì)應(yīng)的各項(xiàng)成本費(fèi)用，除另有規(guī)定者外，可以在計(jì)算企業(yè)應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。”
企業(yè)所得稅法規(guī)定不征稅收入支出形成的費(fèi)用不允許在稅前扣除，但是未規(guī)定免稅收入對(duì)應(yīng)的成本費(fèi)用不允許扣除，但實(shí)務(wù)中納稅人對(duì)免稅收入對(duì)應(yīng)的費(fèi)用成本是否可以稅前扣除的爭(zhēng)議并不大。國(guó)稅函[2010]79號(hào)只是對(duì)該問(wèn)題進(jìn)行了明確。因此，納稅人在實(shí)務(wù)中須嚴(yán)格分清不征稅收入和免稅收入。
所謂的免稅收入主要指《企業(yè)所得稅法》第二十六條明確列舉了四條免稅收入：（一）國(guó)債利息收入；（二）符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權(quán)益性投資收益；（三）在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所的非居民企業(yè)從居民企業(yè)取得與該機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所有實(shí)際聯(lián)系的股息、紅利等權(quán)益性投資收益；（四）符合條件的非營(yíng)利組織的收入。