一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)企業(yè)）按規(guī)定對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，在向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理注銷(xiāo)稅務(wù)登記時(shí)，如注銷(xiāo)當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損，應(yīng)按照以下方法計(jì)算出其在注銷(xiāo)前項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各年度多繳的企業(yè)所得稅稅款，并申請(qǐng)退稅：

解析：本條有兩點(diǎn)需要注意：

　　1．這里的注銷(xiāo)，是指以所得稅納稅人為單位，包括做為獨(dú)立納稅人管理的法人企業(yè)、不符合分支機(jī)構(gòu)條件的分支機(jī)構(gòu)、獨(dú)立納稅的項(xiàng)目部等等，向其企業(yè)所得稅主管機(jī)關(guān)申請(qǐng)注銷(xiāo)的情形。

實(shí)際征管過(guò)程中，很多房地產(chǎn)企業(yè)跨省、市、縣、區(qū)，甚至同一縣區(qū)內(nèi)不同的項(xiàng)目，都可能被要求視同獨(dú)立納稅人，獨(dú)立就地繳納企業(yè)所得稅等各種稅費(fèi)。公告條款中未說(shuō)明是法人企業(yè)注銷(xiāo)，其實(shí)充分考慮到現(xiàn)實(shí)征管的情況，有得于征納雙方處理。

2，“注銷(xiāo)當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損”是指只有注銷(xiāo)當(dāng)年，稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的“匯算清繳”出現(xiàn)虧損，才適用本公告。注銷(xiāo)當(dāng)年匯算清繳”與清算期間所得稅計(jì)算是兩個(gè)階段，兩個(gè)概念。期間不同，結(jié)果是不同的。清算所得如出現(xiàn)虧損不適用本公告。

（一）企業(yè)整個(gè)項(xiàng)目繳納的土地增值稅總額，應(yīng)按照項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各年度實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目銷(xiāo)售收入占整個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入總額的比例，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各年度進(jìn)行分?jǐn)?，具體按以下公式計(jì)算：各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀?土地增值稅總額×（項(xiàng)目年度銷(xiāo)售收入÷整個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入總額）
本公告所稱(chēng)銷(xiāo)售收入包括視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)的收入,但不包括企業(yè)銷(xiāo)售的增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷(xiāo)售收入。

解析：這里的銷(xiāo)售收入指的是清算時(shí)計(jì)算土地增值稅對(duì)應(yīng)的收入，是實(shí)際發(fā)生的銷(xiāo)售收入。一般情況下不包括預(yù)收收入。
本條是對(duì)土地增值稅總額確定分?jǐn)傓k法，根據(jù)配比原則，只有用計(jì)算土地增值稅的收入，來(lái)進(jìn)行分?jǐn)?，才能?zhǔn)確核算取得收入當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的土地增值稅。這樣操作對(duì)納稅人有利，而且稅務(wù)機(jī)關(guān)也易于掌握，同時(shí)也符合會(huì)計(jì)核算要求。

需要提醒注意土地增值稅對(duì)應(yīng)收入與所得稅收入的差異：實(shí)際操作中，所得稅收入包括預(yù)收收入、營(yíng)業(yè)外收入、租金收入等等。

（二）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀悳p去該年度已經(jīng)稅前扣除的土地增值稅后，余額屬于當(dāng)年應(yīng)補(bǔ)充扣除的土地增值稅；企業(yè)應(yīng)調(diào)整當(dāng)年度的應(yīng)納稅所得額，并按規(guī)定計(jì)算當(dāng)年度應(yīng)退的企業(yè)所得稅稅款；當(dāng)年度已繳納的企業(yè)所得稅稅款不足退稅的，應(yīng)作為虧損向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，并調(diào)整以后年度的應(yīng)納稅所得額。

解析：29號(hào)公告主要解決房地產(chǎn)企業(yè)注銷(xiāo)期間虧損如何處理的問(wèn)題。而不是解決清算土地增值稅年度嚴(yán)重虧損，到企業(yè)所得稅義務(wù)終止時(shí)，仍無(wú)法彌補(bǔ)的問(wèn)題。