一、營業(yè)稅的籌劃方案

　　例1：A房地產(chǎn)開發(fā)公司準(zhǔn)備為一個住宅小區(qū)做促銷活動，在開盤當(dāng)日推出了一個面向客戶群體的營銷方案。

　　方案一：凡在開盤日簽訂購房合同的客戶，均可以事受免交年的物業(yè)管理費、送價值千元的冷暖空調(diào)一臺和新馬泰旅游。該銷售優(yōu)惠吸引了不少消費者前來購買，在優(yōu)惠期間銷售住宅，實現(xiàn)銷售收入1600萬元，推出空調(diào)總價值10萬元，優(yōu)惠的物業(yè)管理費合計為4萬元，送出的旅游團(tuán)票價值26萬元。

　　方案二：公司采取折扣的方式，優(yōu)惠2.5%，直接送價值40萬元的折扣。

　　這個案例涉及營業(yè)稅中視同銷售情況。在方案一中公司直接給業(yè)主免交物業(yè)管理費用，免費贈送空調(diào)和旅游，這些免費贈送的實物和勞務(wù)要視同銷售，在銷售商品房的同時送實物和勞務(wù)，等于發(fā)生了混合銷售行為，所以要將所贈送的實物和勞務(wù)的價值加到房屋的銷售收入中，合并繳納營業(yè)稅，則公司應(yīng)繳納的營業(yè)稅為（1600＋40）×5%＝82萬元。

　　在方案二中公司將實物和服務(wù)優(yōu)惠的價值直接作為購房折扣，在成交價中抵減，則可以直接按折扣后的金額作為營業(yè)額，公司應(yīng)繳納的營業(yè)稅為（1600－40）×5%＝78萬元。方案二只是修改了優(yōu)惠方式，由贈送實物轉(zhuǎn)換成直接折扣就節(jié)省了營業(yè)稅4萬元。

　　二、契稅的籌劃方案

　　契稅是在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時，國家按照當(dāng)事人雙方簽訂合同以及所確定價格的一定比例，向承受權(quán)屬者一次性征收的一種行為稅。房地產(chǎn)開發(fā)公司通過購買、受讓、受贈、交換等方式取得土地使用權(quán)和房物所有權(quán)時要繳納契稅。

　　例2：A房地產(chǎn)公司要將6000萬的物業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到控股的C公司名下，由于所有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移需要繳納契稅，目前武漢市的稅率為1.5%，則要繳納6000×1.5%＝90萬元的契稅。稅法規(guī)定：“企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個或兩個以上投資主體相同的企業(yè)，對派生方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。”盡管本例中C是A的控股企業(yè)，但雙方的投資主體不全相同。如果A房地產(chǎn)公司采取新設(shè)立分公司方式分立，將新設(shè)立的分公司注冊資本按股份比例分給A公司原來的股東，則被分立公司和分立公司主體一致，就可免征契稅。

　　三、土地增值稅的籌劃方案

　　土地增值稅稅率為四級超率累進(jìn)稅率，稅率從30%到60%，增值額越多，稅率越高。此外對于納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的，如果增值額沒有超過扣除項目金額20%，免予征收土地增值稅。土地增值稅籌劃的基本思路是據(jù)據(jù)土地增值稅的稅率特點及有關(guān)優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。（1）控制增值額的方法有減少收入、增加成本。例如將裝修收入從收入中分解出去，也可以通過折扣方式適當(dāng)?shù)亟档蜕唐贩康膬r格。這樣在加快銷售資金回籠的同時，降低了增值額，使企業(yè)少繳或免繳土地增值稅，增加了企業(yè)的效益。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以通過對開發(fā)成本的研究，適當(dāng)增加開發(fā)項目的一些投資，例如加大對園林綠化的投入，提高住宅的配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等，這樣既增加了開發(fā)成本和可扣除項目的金額，同時又能使整個在建項目的環(huán)境更加優(yōu)美，配套更加完善，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)的銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)品牌的建設(shè)。