房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱房企）由于經(jīng)營(yíng)的特殊性，其會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)處理也有自身的要求。本文主要通過(guò)對(duì)房企企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅收入與會(huì)計(jì)收入的比較，簡(jiǎn)要介紹其有關(guān)的差異。

　　代收款項(xiàng)是否作為收入

　　房企常見(jiàn)的代收款項(xiàng)有天然氣初裝費(fèi)、有線電視安裝費(fèi)、房產(chǎn)證辦證費(fèi)以及維修基金等。

　　1.企業(yè)所得稅：以是否納入價(jià)內(nèi)或開(kāi)票來(lái)判定是否作為應(yīng)稅收入。

　　《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）規(guī)定，企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開(kāi)具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。

　　2.營(yíng)業(yè)稅：一般作為應(yīng)稅收入，符合條件代收的政府性基金或行政事業(yè)性收費(fèi)除外。

　　營(yíng)業(yè)稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，房企的營(yíng)業(yè)額為銷售不動(dòng)產(chǎn)收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，但不包括同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)：

　?。?）由國(guó)務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；

　?。?）收取時(shí)開(kāi)具省級(jí)以上財(cái)政部門印制的財(cái)政票據(jù)；

　?。?）所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。

　　3.會(huì)計(jì)準(zhǔn)則：一般不確認(rèn)為收入。

　　會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)除應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)付利息、應(yīng)付股利、應(yīng)交稅費(fèi)、長(zhǎng)期應(yīng)付款等以外的其他各項(xiàng)應(yīng)付、暫收的款項(xiàng)，一般通過(guò)“其他應(yīng)付款”核算。收到代收款項(xiàng)的會(huì)計(jì)分錄為：

　　借：銀行存款（現(xiàn)金）

　　貸：其他應(yīng)付款。

　　預(yù)售收款是否作為收入

　　《建設(shè)部關(guān)于修改〈城市商品房預(yù)售管理辦法〉的決定》（建設(shè)部令第131號(hào)）規(guī)定，商品房預(yù)售指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。

　　1.企業(yè)所得稅：確認(rèn)為應(yīng)稅收入。

　　國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件規(guī)定，企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。

　　2.營(yíng)業(yè)稅：確認(rèn)為應(yīng)稅收入。