近年來(lái)，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，城市化進(jìn)程不斷加速，房地產(chǎn)業(yè)的社會(huì)需求及其在國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的位置日漸突出，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)飛速膨脹，成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量和新的稅源增長(zhǎng)點(diǎn)。但是房地產(chǎn)稅收收入的增長(zhǎng)卻十分有限，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與其稅收增長(zhǎng)極不相稱(chēng)，部分房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅是造成這一問(wèn)題的根本原因，成為困擾稅收監(jiān)管的一個(gè)難題。筆者通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收審計(jì)，就目前房地產(chǎn)企業(yè)的偷逃稅的主要手段進(jìn)行歸納提煉，并提出具體的審計(jì)對(duì)策。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅的主要手段

　?。ㄒ唬╇[瞞計(jì)稅收入偷逃稅款。
　　一是違規(guī)開(kāi)具房地產(chǎn)銷(xiāo)售專(zhuān)用發(fā)票隱瞞銷(xiāo)售收入。房地產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)票是房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售產(chǎn)品的原始憑證，也是稅務(wù)部門(mén)計(jì)稅的主要依據(jù)。有些房地產(chǎn)企業(yè)違反發(fā)票管理規(guī)定，通過(guò)開(kāi)具“大頭小尾”票、真票假開(kāi)、假票真開(kāi)，達(dá)到應(yīng)稅收入不入賬或者少入賬的目的。
　　二是預(yù)收房款不按時(shí)入賬或長(zhǎng)期掛往來(lái)。部分房地產(chǎn)企業(yè)在收取預(yù)收房款、定金后，不按時(shí)入賬或長(zhǎng)期掛往來(lái)，不申報(bào)繳納稅款，從而達(dá)到延遲繳納稅款的目的。
　　三是通過(guò)與外單位合作建房方式，以房換地不記收入。有些房地產(chǎn)企業(yè)由于自身資金不足和征地的需要，與外單位簽訂聯(lián)合建房協(xié)議，以所建房屋換取土地，未按規(guī)定確認(rèn)銷(xiāo)售收入，偷逃稅款。
　　四是將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于償債、投資、捐贈(zèng)、自用、分配利潤(rùn)、職工福利等，不作視同銷(xiāo)售賬務(wù)處理。房地產(chǎn)企業(yè)由于資金緊張，以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品抵頂工程款、銀行貸款以及其他債務(wù)現(xiàn)象比較普遍，而將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于辦公、職工福利、投資、捐贈(zèng)、分配利潤(rùn)的現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生，房地產(chǎn)企業(yè)往往不記收入偷逃稅款。
　　五是以自制收據(jù)收取各種“初裝費(fèi)”等代收代付或代墊款項(xiàng)，不按價(jià)外費(fèi)用并入計(jì)稅收入。房地產(chǎn)企業(yè)在收取售房款之外，還收取部分“網(wǎng)絡(luò)寬帶初裝費(fèi)”等代收代付或代墊款項(xiàng)?，F(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額為納稅人向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，包括代收、代墊款項(xiàng)。而房地產(chǎn)企業(yè)以實(shí)際沒(méi)有取得代收代墊款項(xiàng)收入為由未進(jìn)行納稅申報(bào)。
　　六是拆遷安置房“拆一還一”面積不確認(rèn)應(yīng)稅收入。拆遷安置其本質(zhì)上是用自己的產(chǎn)品來(lái)?yè)Q取土地的行為，其安置房產(chǎn)的公允價(jià)就是為獲得土地支付的對(duì)價(jià)，與貨幣支付沒(méi)有什么不同。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照安置房產(chǎn)的公允價(jià)作產(chǎn)品銷(xiāo)售處理，確認(rèn)銷(xiāo)售收入。而大部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)老城區(qū)或舊有居民點(diǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，對(duì)原有住戶(hù)“拆一還一”的面積，往往直接視為拆遷成本，未計(jì)算繳納各項(xiàng)稅金。