5月12日，國家稅務總局下發(fā)了《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號），這是國家稅務總局在原來下發(fā)的《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）和《土地增值稅清算業(yè)務準則》（國稅發(fā)[2007]132號）基礎上，總結完善的最新的清算政策，新政策從2009年6月1日起施行。筆者認為，納稅人應該關注以下幾個方面。

清算前管理力度加大

一是實施項目管理。主管稅務機關將從納稅人取得土地使用權開始，按項目分別建立檔案、設置臺賬，對納稅人項目立項、規(guī)劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務管理與納稅人項目開發(fā)同步。二是關注會計核算。納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，稅務機關將督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成本、費用。三是實施專用票據(jù)。納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，主管稅務機關可結合發(fā)票管理規(guī)定，對納稅人實施項目專用票據(jù)管理措施。也就是說，稅務機關可以根據(jù)不同的開發(fā)項目，實行專用預售票據(jù)和專用銷售票據(jù)。

清算分為“自行清算”和“要求清算”兩種

對于自行清算的，納稅人必須按照規(guī)定的時間和要求主動清算；對于要求清算的，納稅人應在收到稅務機關書面通知的情況下，再按規(guī)定清算，也可以理解為不通知不清算。納稅人符合下列條件之一的，要自行進行土地增值稅的清算：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（3）直接轉讓土地使用權的。

對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的（應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算）；（4）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其他情況。

無論是自行清算還是要求清算，納稅人應當在滿足條件之日起90日內或在收到清算通知之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續(xù)。主管稅務機關受理納稅人清算資料后，應在一定期限內及時組織清算審核。清算審核結束，稅務機關應當將審核結果書面通知納稅人，并確定辦理補、退稅期限。

明確規(guī)定項目清算單位

以什么為清算單位是涉及稅收負擔大小的關鍵。如果將增值額較大的清算單位和較小的合并清算，則可以降低稅負；如果分開清算，則增值額較大的開發(fā)項目納稅多，總的納稅負擔會增加。稅法還規(guī)定，普通標準住宅增值額不超過20%的，可以享受免稅優(yōu)惠，但要求分開核算，否則不能免稅。