我市某農(nóng)村信用合作聯(lián)社，經(jīng)所在省監(jiān)管局批準(zhǔn)，于2008年正式改制為農(nóng)村合作銀行。近期，稅務(wù)機(jī)關(guān)在對(duì)該行2007及2008兩個(gè)年度進(jìn)行稅務(wù)檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)，該行從2007年起以機(jī)構(gòu)改革、資產(chǎn)整合為由對(duì)所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)等機(jī)構(gòu)的房產(chǎn)進(jìn)行分批處置，但均未申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅及土地增值稅，當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)決定對(duì)其銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)補(bǔ)繳營(yíng)業(yè)稅。但是，由于該行所處置的不動(dòng)產(chǎn)均為自行處置，未經(jīng)過(guò)合法的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，僅能提供房產(chǎn)原值，稅務(wù)機(jī)關(guān)比照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的相關(guān)規(guī)定，按照預(yù)征率對(duì)其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為進(jìn)行了征收。為此，該行財(cái)務(wù)人員提出異議認(rèn)為，有的房產(chǎn)并未實(shí)現(xiàn)增值，甚至還虧損，這樣統(tǒng)一征收土地增值稅是否合適?
首先應(yīng)予指出的是，由于該行屬于非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，對(duì)其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中收入及扣除項(xiàng)目的認(rèn)定，應(yīng)按照《土地增值稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則等相關(guān)文件的規(guī)定進(jìn)行。以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目后的余額計(jì)算繳納，對(duì)轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目存在不實(shí)情形的，可以進(jìn)行評(píng)估或核定征收，按預(yù)征率進(jìn)行清算是不合適的，這里要區(qū)分以下幾種情形進(jìn)行具體認(rèn)定。
收入的認(rèn)定
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入。包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。但對(duì)納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收。
(一)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。這主要指納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)低于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的交易價(jià)，納稅人又不能提供憑據(jù)或無(wú)正當(dāng)理由的行為。
(二)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)參照同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。
同時(shí)，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局關(guān)于轉(zhuǎn)讓國(guó)有房地產(chǎn)征收土地增值稅中有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估伺題的通知》(財(cái)稅[1995]61號(hào))規(guī)定，凡轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附屬物的納稅人，按照土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，需要根據(jù)房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格計(jì)稅的，可委托經(jīng)政府批準(zhǔn)設(shè)立，并按照《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》規(guī)定的由省以上國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)授予評(píng)估資格的資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等各類(lèi)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)受理有關(guān)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的評(píng)估業(yè)務(wù)。
扣除項(xiàng)目金額的認(rèn)定
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目金額的認(rèn)定，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土塒曾值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》(財(cái)稅[1995]48號(hào))規(guī)定以下幾個(gè)方面。
(一)關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項(xiàng)目金額。
轉(zhuǎn)讓舊房，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。