(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用代建房的方式開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。
代建房屋方式是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)．開(kāi)發(fā)完成后向客戶收取代建房屋報(bào)酬的行為。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，雖然代建房行為取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移．其收入屬于勞務(wù)收入的性質(zhì)。故稅法規(guī)定代建房行為不屬于土地增值稅的征收范圍。采用代建房屋方式不僅可以免繳土地增值稅，而且還可以減少營(yíng)業(yè)稅的負(fù)擔(dān)，因?yàn)榘凑瘴覈?guó)營(yíng)業(yè)稅法的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代建房屋只需按建筑業(yè)3％的稅率繳納營(yíng)業(yè)稅：而如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自建房屋后出售的，不但要繳納土地增值稅，還要按建筑業(yè)3％的稅率和銷售不動(dòng)產(chǎn)5％的稅率繳納營(yíng)業(yè)稅，很明顯后者的稅負(fù)比前者重得多。如果房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)之初就確定最終用戶，那么采用代建房方式更有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化。這就要求企業(yè)在大力開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之始．應(yīng)主動(dòng)發(fā)展代建房屋的客戶。代建房屋還可以按照客戶的要求設(shè)計(jì)和建造，對(duì)客戶的需求滿足率高．在某種程度上可以提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，更有利于企業(yè)的發(fā)展壯大。代建房的資金投入一般是由客戶根據(jù)工程進(jìn)度支付的．因此在開(kāi)發(fā)過(guò)程中房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力也相對(duì)較小。
(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以合作建房方式開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。
我國(guó)稅法規(guī)定，對(duì)于一方出土地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)得一塊土地的使用權(quán)并準(zhǔn)備修建住宅，則該企業(yè)可預(yù)收購(gòu)房者的購(gòu)房款作為合作建房的資金．這樣從形式上就符合了一方出土地一方出資金的條件。一般而言，一幢住房中土地價(jià)款所與比例相對(duì)較小，這樣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分得的房屋就比較少，大部分由出資金的用戶分得自用。在該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售剩余部分住房前，各方都不繳納土地增值稅，只有在建成后轉(zhuǎn)讓屬于自己那部分時(shí)。才就這部分繳納土地增值稅。合作建房與代建房實(shí)質(zhì)上具有一定的相似性．都在一定程度上避開(kāi)了土地增值稅征稅范圍并利用了客戶的資金，以客戶的名義建房。
總之。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)劃時(shí)．要充分考慮到土地增值稅對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)的影響，并根據(jù)企業(yè)自身特點(diǎn)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目特點(diǎn)，選擇適合本企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃方法，從而達(dá)到降低企業(yè)稅負(fù)．使企業(yè)價(jià)值最大化的目的。