顯然，采用方案二先分立后被兼并方式，乙房地產(chǎn)公司可節(jié)省土地增部690萬元，不考慮其他因素，應(yīng)采用方案二。

　　二、適當(dāng)加大建造成本法進(jìn)行籌劃

　　房地產(chǎn)企業(yè)為了提高產(chǎn)品的競爭能力，在市場可以接受的范圍內(nèi)，采取適當(dāng)加大公共配套設(shè)施的投入，改善住房周邊環(huán)境，提高裝修檔次等手段，增加房屋賣點(diǎn)，提高開發(fā)產(chǎn)品競爭能力。投入的成本可以通過提高售價(jià)得到補(bǔ)償，企業(yè)加大了建造成本就等于加大了可扣除項(xiàng)目金額，可扣除項(xiàng)目金額的增幅為建造成本增幅的1。3倍，這樣就拉動(dòng)了增值率的降低，少繳或免繳土地增值稅。

　　例3：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司正在開發(fā)麗景小區(qū)，為此項(xiàng)目支付土地出讓金1500萬元，開發(fā)成本3200萬元，含借款利息200萬元，可售面積30000平方米。現(xiàn)在正在討論銷售策略，如果銷售毛坯房，每平方米售價(jià)3200元，銷售收入總額為9600萬元，營業(yè)稅稅率5%，城市維護(hù)建設(shè)稅7%，教育費(fèi)附加3%，計(jì)算應(yīng)繳納多少土地增值稅？并請(qǐng)幫助進(jìn)行納稅籌劃。

　　方案一：銷售毛坯房應(yīng)繳納土地增值稅。

　　不含息建造成本＝1500＋3200－200＝4500（萬元）。

　　扣除項(xiàng)目金額＝4500×130%＋9600×5。5%＝5850＋528＝6378（萬元）。

　　增值額＝9600－6378＝3222（萬元）。

　　增值率＝3222÷6378＝50。52%。適用稅率40%，速算扣除率為5%。

　　應(yīng)繳土地增值稅＝3222×40%－6378×5%＝1288。8－318。9＝969。9（萬元）。

　　方案一：改賣毛坯房為賣裝修房，對(duì)房屋進(jìn)行裝修，預(yù)計(jì)裝修費(fèi)用1200萬元，裝修之后，每平方米售價(jià)為3700元，銷售收入總額11100萬元，無其他變動(dòng)因素。

　　不含息建造成本＝1500＋3200－200＋1200＝5700（萬元）。

　　扣除項(xiàng)目金額＝5700×130%＋11100×5。5%＝7410＋610。5＝8220。5（萬元）。

　　增值額＝11100－8220。5＝3079。5（萬元）。

　　增值率＝3079。5÷8221。5＝38。40%。適用稅率30%，速算扣除率為0。

　　應(yīng)繳土地增值稅＝3079。5×30%－0＝923。85（萬元）。

　　方案2與方案1的差額＝969。9－923。85＝46。05（萬元）。

　　可見，提高房產(chǎn)售價(jià)，適度加大建造成本，使增加的建造成本得到補(bǔ)償，可以降低土地增值稅的增值率，如果是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，可以免繳土地增值稅；如果是非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，可以降低增值額、降低增值率，使得土地增值稅適用于較抵稅率，少繳土地增值稅。

來源：稅務(wù)師事務(wù)所