《土地增值稅暫行條例實施細則》對條例規(guī)定的扣除項目“取得土地使用權(quán)所支付的金額”界定為“納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”。 

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到政府財政返還款，是政府對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一種補貼，屬于企業(yè)的一項營業(yè)外收入，而不是地價款的折讓，因此不沖減土地成本。那么按照《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)支付的土地出讓金應(yīng)該允許全額列支，但實務(wù)中果真如此嗎？土地增值稅是屬于地方財政收入的一個稅種，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅計算要按地方稅收政策的具體規(guī)定執(zhí)行。 

以下通過幾個不同的地方政策規(guī)定來具體看一下： 

1、《遼寧省地方稅務(wù)局于明確土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（遼地稅函〔2012〕92號）第六條關(guān)于“房地產(chǎn)企業(yè)取得政府返還款的稅務(wù)處理問題”明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從政府部門取得各種形式的返還款，地方稅務(wù)機關(guān)在土地增值稅清算時，其返還款不允許扣除，直接沖減土地成本。 

2、《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》（青地稅發(fā)[2008]100號）第二十二條明確規(guī)定：對于開發(fā)企業(yè)因從事拆遷安置、公共配套設(shè)施建設(shè)等原因，從政府部門取得的補償以及財政補貼款項，抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。 

3、《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的公告》（蘇地稅規(guī)[2012]1號）第五條中規(guī)定：納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款，在計算土地增值稅時，應(yīng)以納稅人實際支付土地出讓金（包括后期補繳的土地出讓金），減去因受讓該宗土地政府以各種形式支付給納稅人的經(jīng)濟利益后予以確認。 

從以上三地的規(guī)定可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)取得政府土地財政返還款在計算土地增值稅時，要求沖減土地成本。也有的地方未加以明確，這種情況下房地產(chǎn)企業(yè)還要進一步跟主管稅務(wù)機關(guān)進行確認。 

綜合從上述企業(yè)所得稅和土地增值稅的處理政策規(guī)定來看，對于房地產(chǎn)企業(yè)取得政府返還款，目前大部分地區(qū)，采取了兩個口徑，即：企業(yè)所得稅一般一次性做收入，土地增值稅沖土地成本。個人認為這種做法是不太合理的，兩個稅種的口徑應(yīng)該一致，無論企業(yè)所得稅還是土地增值稅，都應(yīng)沖減企業(yè)的土地成本，而不能采取哪種方式先收稅、多收稅就采取哪一種的方式。