物業(yè)管理營業(yè)稅金及附加的計(jì)征范圍

    鑒于物業(yè)管理服務(wù)本身就是一種商品，而物業(yè)管理費(fèi)便是物業(yè)管理服務(wù)的“價(jià)格”。因此，物業(yè)管理公司和業(yè)主應(yīng)當(dāng)以價(jià)值為基礎(chǔ)，遵循合理、公開，收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，采用物業(yè)服務(wù)包干制或物業(yè)服務(wù)酬金制等形式約定和收取物業(yè)管理費(fèi)，并以上述經(jīng)確認(rèn)的服務(wù)性業(yè)務(wù)收入額為征稅對象和計(jì)稅依據(jù)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)交納一定量的營業(yè)稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等，其計(jì)征范圍和注意事項(xiàng)如下：

    1.物業(yè)管理公司在為房屋業(yè)主及租住戶提供服務(wù)而收取的管理費(fèi)，還應(yīng)包括向房產(chǎn)開發(fā)商收取的尚未租、售的空關(guān)房產(chǎn)的管理費(fèi)；服務(wù)費(fèi)還應(yīng)包括保潔費(fèi)、保安費(fèi)、公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)費(fèi)、停車費(fèi)等收費(fèi)；維修費(fèi)應(yīng)包括維修材料及人工費(fèi)；租賃費(fèi)還應(yīng)包括居民租住公有住宅的租金收入，以及其他服務(wù)性業(yè)務(wù)收入，均以5%稅 率計(jì)征營業(yè)稅。

    2.物業(yè)管理公司為房屋業(yè)主及租住戶代購貨物，除了將代購貨物的發(fā)票直接交付委托方的，可按收取的代辦手續(xù)費(fèi)收入計(jì)征5%的營業(yè)稅。為房屋業(yè)主及租住戶代收代付水、電、煤、電話費(fèi)、垃圾處理費(fèi)等各種業(yè)務(wù)而取得的收入，可以按扣除實(shí)際支付給供水 、供電、供氣以及電信局、環(huán)衛(wèi)部門款項(xiàng)后的余額，計(jì)征5%的營業(yè)稅。

    3.物業(yè)管理公司以提供勞務(wù)的形式，從房屋“三項(xiàng)”維修基金（不含據(jù)實(shí)列支的專用存儲款）中取得的收入，計(jì)征5%的營業(yè)稅。

    4.物業(yè)管理公司為私房業(yè)主或租住戶代開出租房屋發(fā)票或收據(jù)，應(yīng)照章征收5%營業(yè)稅。

    物業(yè)管理營業(yè)稅金及附加的會計(jì)核算

    物業(yè)會計(jì)應(yīng)按規(guī)定設(shè)置“營業(yè)稅金及附加”賬戶，核算營業(yè)收入應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅金及附加。該賬戶屬于損益類賬戶，借方登記應(yīng)交納的營業(yè)稅等，貸方登記結(jié)轉(zhuǎn)額，月終將余額全部轉(zhuǎn)入“本年利潤”賬戶，結(jié)轉(zhuǎn)后，該賬戶應(yīng)無余額。物業(yè)會計(jì)于月終按“應(yīng)納稅額=營業(yè)額×稅率”公式，計(jì)算出當(dāng)月應(yīng)繳納的營業(yè)稅，借記“營業(yè)稅金及附加”賬戶，貸記“應(yīng)交稅 金”賬戶。

    例如：某物業(yè)管理公司2011年9月份實(shí)現(xiàn)并確認(rèn)的各種服務(wù)性業(yè)務(wù)收入共計(jì)94300元，按5%繳納營業(yè)稅 ，按營業(yè)稅的7%繳納城市維護(hù)建設(shè)稅，按營業(yè)稅 的3%繳納教育費(fèi)附加。其稅額計(jì)征和賬務(wù)處理如下：

    1.計(jì)算營業(yè)稅 94300×5%=4715（元）

    借：營業(yè)稅金及附加 4715

        貸：應(yīng)交稅費(fèi) 4715