房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)周期長，業(yè)務(wù)復(fù)雜而且要占用大量的資金。而房地產(chǎn)的銷售作為投資者回收成本和獲取收益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，其銷售狀況直接關(guān)系到房地產(chǎn)投資回報(bào)率的高低。因此，運(yùn)用合理的納稅籌劃方法，正確處理房地產(chǎn)銷售活動(dòng)中的定價(jià)以及銷售方式的選取等問題，合理合法地降低企業(yè)稅收成本，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言具有重要意義（以下各方案暫不考慮所得稅）。

努力控制房地產(chǎn)增值率

《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率是30%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為40%；增值率超過100%但未超過200%的部分，稅率為50%；增值率超過200%的部分稅率為60%.此外，該條例還特別規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值率未超過20%的免征土地增值稅。因此，降低房地產(chǎn)銷售中的土地增值稅負(fù)擔(dān)的關(guān)鍵，就是控制房地產(chǎn)的增值率，在足額計(jì)算扣除項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，特別注意在制定房地產(chǎn)的銷售價(jià)格時(shí)，對(duì)處于土地增值稅臨界點(diǎn)附近的情況，事先一定要進(jìn)行必要的籌劃。

需要特別強(qiáng)調(diào)的是，按照現(xiàn)行規(guī)定，房地產(chǎn)的增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅，從而使土地增值稅負(fù)擔(dān)在增值率為20%時(shí)出現(xiàn)大幅度跳躍。因此當(dāng)待出售的房地產(chǎn)增值率在20%左右時(shí)，更應(yīng)該高度關(guān)注?，F(xiàn)舉例予以說明：甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲銷售5000m2的商品房，扣除項(xiàng)目金額為840萬元，現(xiàn)有兩種銷售方案，一是按照2000元/m2的價(jià)格出售；二是按照2100元/m2的價(jià)格出售。那么對(duì)于方案一，房屋的增值稅率為19.05%[（2000×5000－840）÷840]，小于20%的臨界點(diǎn)，無需繳納土地增值稅，企業(yè)的利潤為160萬元。同理可以得出，方案二中房屋的增值率為25%，需要交納土地增值稅63萬元，企業(yè)的稅收利潤為147萬元，銷售價(jià)格提高之后稅收利潤卻下降了13萬元，如果再考慮營業(yè)稅的因素，兩種方案下利潤的差別會(huì)更大。

設(shè)立獨(dú)立核算的銷售公司

在上面的介紹中，說明了如何通過控制和降低房地產(chǎn)銷售時(shí)的增值率來降低土地增值稅負(fù)擔(dān)的問題。但是其局限性在于往往要制定稍低的價(jià)格。如果房地產(chǎn)開發(fā)商將企業(yè)的銷售部門分離出來，設(shè)立為獨(dú)立核算的房地產(chǎn)銷售子公司，則既能夠使房地產(chǎn)企業(yè)以較高的價(jià)格實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的銷售，同時(shí)又能夠合理地降低企業(yè)的土地增值稅負(fù)擔(dān)。

仍以甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例，該企業(yè)原計(jì)劃以2400元/m2的價(jià)格出售5000m2的房產(chǎn)，扣除項(xiàng)目金額為840萬元，增值率為42.86%，企業(yè)需繳納土地增值稅108萬元，還需要繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)稅60萬元[2400×5000×5%]，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加6萬元[60×（7%＋3%）]，印花稅忽略不計(jì)，合計(jì)繳納稅款174萬元，企業(yè)的稅后凈利潤為186萬元。而如果甲企業(yè)設(shè)立獨(dú)立核算的銷售子公司，首先將該商品房以1800元/m2的價(jià)格銷售給銷售公司，銷售公司再以2400元/m2的價(jià)格對(duì)外銷售，則對(duì)于甲企業(yè)而言，仍然無需繳納土地增值稅，利潤為60萬元，但是需要繳納營業(yè)稅45萬元，城建稅及教育附加4.5萬元，稅后利潤為10.5萬元；其銷售子公司實(shí)現(xiàn)銷售利潤300萬元，同時(shí)需繳納營業(yè)稅60萬元[2400×5000×5%]，城建稅及教育附加6萬元，其稅后凈利潤為234萬元，甲公司和銷售子公司共計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤244.5萬元，通過設(shè)立銷售公司比原銷售計(jì)劃多實(shí)現(xiàn)凈利潤58.5萬元。