一、行業(yè)經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)狀和征管現(xiàn)狀

    （一）經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)狀

    房地產(chǎn)業(yè)的主要生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是從事土地、房屋開發(fā)和銷售業(yè)務(wù)，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從開始立項(xiàng)到銷售結(jié)束大致分為三個(gè)階段：第一階段（開工前期），通過土地交易中心組織的土地掛牌、招標(biāo)、拍賣程序獲得土地的使用權(quán)→取得計(jì)劃委員會(huì)印發(fā)的正式計(jì)劃書→規(guī)劃部門批準(zhǔn)的→建設(shè)用的規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證→ 土地主管部門核發(fā)的建設(shè)用地批準(zhǔn)書→建設(shè)局核發(fā)的建筑工程施工許可證（其中在核發(fā)施工許可證時(shí)，建設(shè)局將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)項(xiàng)目的施工圖、設(shè)計(jì)合同、施工合同、勘察合同、分包合同、監(jiān)理單位以及資金量是否備足等情況進(jìn)行審查）。第二階段（組織施工期），通過正式的招標(biāo)程序，組織安排施工企業(yè)進(jìn)場(chǎng)施工。第三階段（預(yù)售期和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移期），根據(jù)國(guó)家規(guī)定的完工程度或投資比例，辦理預(yù)售證組織房屋銷售。預(yù)售房屋時(shí)必須取得房屋主管部門批準(zhǔn)的預(yù)售許可證。房屋產(chǎn)權(quán)移交給購(gòu)買者，必須到房管部門辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)。

    一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)主要有董事會(huì)、總經(jīng)理、發(fā)展計(jì)劃部、工程管理部、采購(gòu)部、銷售部、財(cái)務(wù)部、辦公室等。房地產(chǎn)業(yè)的外部監(jiān)管部門主要有發(fā)改委、土地管理部門、拆遷管理部門、規(guī)劃部門、建設(shè)主管部門、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督部門、房產(chǎn)管理部門等，這些部門按照各自法定職責(zé)分別從不同角度對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行監(jiān)督管理，而這些部門在工作過程中形成的大量信息與稅務(wù)稽查密切相關(guān)。其他還有一些中介機(jī)構(gòu)，如工程監(jiān)理公司和會(huì)計(jì)師（造價(jià)師）事務(wù)所。

    （二）征管現(xiàn)狀

    房地產(chǎn)業(yè)的稅收已成為地稅部門的重要收入來源，是征管的重點(diǎn)行業(yè)。由于房地產(chǎn)開發(fā)與土地的一致性，各地政府一般都要求以項(xiàng)目成立項(xiàng)目公司，獨(dú)立進(jìn)行辦證、核算、納稅等，稅務(wù)部門對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行征管。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的稅收主要有營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅、印花稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、土地增值稅等，其中個(gè)人所得稅以代扣代繳為主，企業(yè)所得稅實(shí)行查賬征收，銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，印花稅采取預(yù)繳和自貼申報(bào)，土地增值稅采取預(yù)繳和清算方式。房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅收政策多，且變化多，特別是企業(yè)所得稅，主要有國(guó)稅發(fā) [2006]31號(hào)和國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)兩個(gè)重要文件，注意兩者區(qū)別和銜接。

    （三）行業(yè)存在的主要涉稅問題

    從手段上來看，房地產(chǎn)業(yè)存在的主要稅收問題有：