1.虛構(gòu)資金流，掩飾多列開發(fā)成本。

    某企業(yè)虛構(gòu)資金流，多列開發(fā)成本。該企業(yè)為了多列“開發(fā)成本”，一方面取得假發(fā)票，另一方面虛列資金流出的假象，支付工程款、設(shè)計費(fèi)、策劃費(fèi)。在稽查實(shí)踐中，如果企業(yè)開發(fā)成本有多年未支付開發(fā)成本款項(xiàng)問題，可能引起稅務(wù)機(jī)關(guān)懷疑，因此該企業(yè)虛構(gòu)資金流，將資金流出，來掩飾多列成本的現(xiàn)實(shí)。

    2.不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本。

    銷售部門實(shí)際銷售面積同財務(wù)部門當(dāng)年結(jié)轉(zhuǎn)成本的面積不符，造成多列成本。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本=銷售面積*單位工程成本，在單位工程成本一定的情況下，在結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的時候，多列銷售面積，就在當(dāng)期多列了成本。

    3.“先租后售”出售時資產(chǎn)成本的計量問題。

    該企業(yè)采取“先租后售”辦法，在出租期間將商鋪轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，并且已經(jīng)計提了部分折舊，在銷售的時候，直接將固定資產(chǎn)原值做為銷售成本，未減除已經(jīng)計提折舊部分。造成已經(jīng)計提的折舊，實(shí)質(zhì)上兩次重復(fù)扣除了折舊部分。

    4.外商投資企業(yè)的其他應(yīng)付款科目，多年掛賬，調(diào)增應(yīng)納稅所得額。

    根據(jù)國稅發(fā)[1999]195號文件規(guī)定，“企業(yè)的應(yīng)付未付款，債權(quán)人逾期兩年未要求償還的，應(yīng)計入企業(yè)當(dāng)年收益計算繳納企業(yè)所得稅”在稽查實(shí)踐中，一是關(guān)注“資本公積”科目，看是否有將無法支付的應(yīng)付款項(xiàng)，轉(zhuǎn)作資本公積的情況，如果有，則坐實(shí)了應(yīng)當(dāng)計入應(yīng)納稅所得額。二是關(guān)注“應(yīng)付賬款”和“其他應(yīng)付款”的賬齡，若果期限較長，要看是否可以根據(jù)195號文件的規(guī)定調(diào)整應(yīng)納稅所得額。三是關(guān)注應(yīng)付款項(xiàng)長期掛賬，且已經(jīng)取得了發(fā)票的情況下，其對應(yīng)的開發(fā)成本是否真實(shí)，必要時可以采取外部調(diào)查的方法，查明事實(shí)真相。

    5.房地產(chǎn)企業(yè)少計租賃收入。

    地產(chǎn)企業(yè)取得租賃收入不記賬是常見的涉稅問題，主要查看其租賃合同以及租賃業(yè)發(fā)票的開具情況，查出租賃收入很重要的方法就是到現(xiàn)場核實(shí)是否有租戶存在。

    6.房地產(chǎn)企業(yè)一般存在比較多的各類罰款，關(guān)注各類罰款的涉稅問題。

    一是地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常將建設(shè)局罰款、安監(jiān)局罰款、規(guī)劃局罰款、勞動局罰款等各類罰款在稅前列支，未做納稅調(diào)整，在稽查中要注意“營業(yè)外支出”科目的構(gòu)成，看是否有行政罰款列支。

    二是通過罰款發(fā)現(xiàn)其他涉稅問題，例如該企業(yè)有規(guī)劃局超規(guī)劃面積的罰款，就要關(guān)注其超建違建部門是否出售或者出租，其取得收入是否計入應(yīng)納稅所得額納稅？