房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)，通常要代有關(guān)部門向購房者收取一些價(jià)外費(fèi)用。所謂價(jià)外費(fèi)用是指納稅人銷售貨物或提供應(yīng)稅勞務(wù)時(shí)向購買方收取的價(jià)款以外的各種費(fèi)用、租金、補(bǔ)貼等。如煤氣（天然氣）集資費(fèi)、暖氣集資費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、電話初裝費(fèi)、辦理產(chǎn)權(quán)證費(fèi)用（房屋交易手續(xù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、他項(xiàng)權(quán)利登記費(fèi)、權(quán)證工本費(fèi)、契稅、商品房購銷合同印花稅、房屋所有權(quán)證印花稅、土地使用證印花稅、住房維修基金）等。這些費(fèi)用通常由房地產(chǎn)公司先代收，然后再轉(zhuǎn)交給委托單位。那么這些代收的費(fèi)用是否該征稅，征稅時(shí)征何種稅以及如何征？本文擬就這些相關(guān)的涉稅處理做一簡(jiǎn)單的梳理。

　　相關(guān)的稅務(wù)規(guī)定及解讀

　　對(duì)于代收費(fèi)用的稅務(wù)處理主要體現(xiàn)在營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅及土地增值稅的相關(guān)稅法規(guī)定中。

　　1、營(yíng)業(yè)稅

　　按照營(yíng)業(yè)稅相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的價(jià)外費(fèi)用需要繳稅。《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令540號(hào)）第五條規(guī)定，納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。

　　《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十三條規(guī)定，條例第五條所稱價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，但不包括同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)：

　　（一）由國(guó)務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；

　?。ǘ┦杖r(shí)開具省級(jí)以上財(cái)政部門印制的財(cái)政票據(jù)；

　　（三）所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。

　　根據(jù)營(yíng)業(yè)稅的相關(guān)政策規(guī)定，代收費(fèi)用原則上應(yīng)當(dāng)作為價(jià)外費(fèi)用繳納營(yíng)業(yè)稅，即只要房地產(chǎn)開發(fā)公司代為收取了，不論其是否計(jì)入房?jī)r(jià)內(nèi)或是否開票（與企業(yè)所得稅、土地增值稅區(qū)別之處），原則上都要作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)入到營(yíng)業(yè)額中。但是對(duì)于一些特殊的代收費(fèi)用是不需要納營(yíng)業(yè)稅的，如符合上述三個(gè)條件的代收的政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)，如代收的住房專項(xiàng)維修基金，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于住房專項(xiàng)維修基金征免營(yíng)業(yè)稅問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2004]69號(hào)）有明確規(guī)定。其他代收費(fèi)用都要作為價(jià)外費(fèi)一并計(jì)征營(yíng)業(yè)稅及其附加。作為代收的印花稅、契稅由于本身是稅而不是代收的費(fèi)用所以無需計(jì)征。

　　2、企業(yè)所得稅

　　根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第五條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。