轉(zhuǎn)讓處理

土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算（單位建筑面積成本費(fèi)用＝清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積）。例如，某公司投資開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓收入為1150萬元（轉(zhuǎn)讓收入中含政府部門收取的各種費(fèi)用50萬元），支付的土地使用權(quán)價(jià)款110萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本320萬元，實(shí)際發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用100萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出無法分項(xiàng)目分?jǐn)?，且無金融機(jī)構(gòu)的證明。城建稅稅率為7%，教育費(fèi)附加征收率為3%，政府規(guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為10%。則，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝（110＋320）×10%＝43（萬元） ，扣除的稅金＝1150×5%×（1＋7%＋3%）＝63.25（萬元），加計(jì)扣除＝（110＋320）×20%＝86（萬元）。允許扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝110＋320＋50＋43＋63.25＋86＝672.25（萬元），增值額＝1150-672.25＝477.75（萬元），增值率＝477.75÷672.25×100%＝71.07%，應(yīng)納土地增值稅＝477.75×40%-672.25×5%＝157.49（萬元）。

注意事項(xiàng)

一是嚴(yán)格會(huì)計(jì)核算。對房地產(chǎn)開發(fā)成本應(yīng)按規(guī)定的六個(gè)明細(xì)科目（土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用）進(jìn)行成本歸集或調(diào)整。進(jìn)行清算時(shí)，以所清算房地產(chǎn)項(xiàng)目歷年的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告為基本依據(jù)，在此基礎(chǔ)上，來對部分項(xiàng)目及金額按要求進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。調(diào)整時(shí)要形成完整、詳細(xì)的底稿和情況說明，作為清算基礎(chǔ)資料，待清算完畢與當(dāng)年的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告一同歸檔保管。二是確認(rèn)銷售收入。土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。三是把握扣除項(xiàng)目。清算有關(guān)扣除項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。四是規(guī)范稅款計(jì)算。在土地增值稅清算中，計(jì)算收入時(shí)僅指房地產(chǎn)銷售收入或視同銷售的房地產(chǎn)銷售收入，而其他如利息收入、租賃收入等不是清算對象。因此，在計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)，除不予清算收入的相關(guān)成本費(fèi)用不得計(jì)入扣除項(xiàng)目外，對其他實(shí)際已發(fā)生的成本費(fèi)用，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目，只是在會(huì)計(jì)核算時(shí)，要嚴(yán)格按照規(guī)定的會(huì)計(jì)要素和明細(xì)科目進(jìn)行確認(rèn)。