【導(dǎo)讀】從11月24日央視報道2005-2012年間房企共欠繳3.8萬億土地增值稅至今，關(guān)于房企“欠稅門”的爭論一直未平息，各方各執(zhí)一詞、互不相讓。
　　房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為，央視所說的欠稅屬于“應(yīng)繳未繳”稅額，在開發(fā)項目清算之前可以不用繳納，但不能叫欠繳。而且，根據(jù)2012年132家A股上市房企年報，這些企業(yè)2012年的稅費(fèi)總額已經(jīng)超過了凈利潤，萬科、保利和招商納稅額分別是其凈利潤的2倍、1.5倍和1.4倍，房企稅負(fù)太重，當(dāng)減稅而非加稅;學(xué)者和業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地增值稅不僅稅制結(jié)構(gòu)超復(fù)雜(先預(yù)繳、后清算)，而且操作空間大(可扣除成本泛化、清算時間不可控)，無法避免房企有效避稅的結(jié)果。對于央視的報道，國稅總局做出回應(yīng)稱，“欠稅的巨額推算的方法是不正確的，是對稅收政策和征管方式存在誤解誤讀”。同時，國稅總局財產(chǎn)行為稅司負(fù)責(zé)人認(rèn)為，土地增值稅在征管方面還存在著一些困難和壓力，主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營情況復(fù)雜，土地增值稅稅制設(shè)計也比較復(fù)雜。
　　既然主管當(dāng)局都認(rèn)為，由于客觀上的原因，土地增值稅征管存在困難，繼續(xù)維持“一筆糊涂賬”的狀態(tài)無法扭轉(zhuǎn)，這意味著有關(guān)房企巨額“欠稅”的爭論將最終不了了之。但是，就像不久前報道“星巴克暴利”一樣，央視將這樣一個“小稅種”揪出來并非犯了基本財務(wù)概念上的錯誤，將“應(yīng)繳”錯解為“欠繳”。社會各界對于土地增值稅問題上的“糾結(jié)”絕非因該稅種稅制設(shè)計、征管難度大和成本高而造成，背后隱藏著房地產(chǎn)行業(yè)的重大問題。就像房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅的征收，盡管存在不動產(chǎn)登記不完善和避稅空間大且不可控等客觀原因，但這兩個稅種從本世紀(jì)初就納入議事日程，但到現(xiàn)在的10多年間，之所以遲遲無法進(jìn)入實質(zhì)性征收，制約因素絕非是這些客觀原因。
　　客觀地講，相比行業(yè)內(nèi)外其他稅種，土地增值稅征繳確實存在更大的操作空間，比如開發(fā)商可以通過項目跨年開發(fā)、分期預(yù)售、延期竣工等方式來拖延結(jié)算時點，甚至以社區(qū)整體配套逐年建成和完善，將單體項目結(jié)算時點無限期推后;而且可以通過做大裝修成本、公共配套成本、增加自持比例來降低土地增值部分。但是，相對于征管工作來講，這些問題僅僅是技術(shù)上的問題，任何稅種都面臨著操作空間和主觀避稅的問題。在這一點上，個人所得稅在征管時面臨的規(guī)避稅負(fù)空間和手段不會比土地增值稅少多少。
     被大家忽略的問題是，對于開發(fā)商和地方政府來講，房地產(chǎn)項目開發(fā)所包含的內(nèi)容之豐富、邊界之寬泛是簡單的商品房建設(shè)所無法涵蓋的，土地增值稅的納稅增值也絕非房地產(chǎn)項目結(jié)算收入單純地扣除結(jié)算成本項的凈增值額。比如說，由開發(fā)商承擔(dān)房地產(chǎn)項目所在區(qū)域的公共基礎(chǔ)設(shè)施(道路、水電煤氣等)，由開發(fā)商進(jìn)行土地的一級開發(fā)(“三通一平”和“七通一平”等)在各地方是非常普遍，特別在城市新區(qū)和開發(fā)區(qū)開發(fā)、城市新地標(biāo)建設(shè)、城市舊改中非常常見。但事實上，這些基礎(chǔ)開發(fā)本來應(yīng)該是由當(dāng)?shù)卣畞沓袚?dān)的。當(dāng)然，政府一般也會通過土地廉價出讓、土地一二級聯(lián)動，或者是稅收減免來回饋開發(fā)商，而這種基于互惠和支持的“交易”很難通過會計上“成本-收益”的比對來核算。因此，基于房地產(chǎn)開發(fā)項目的結(jié)算收入減去土地購置、建筑安裝等結(jié)算成本的土地增值核算模式是不可行的，結(jié)算成本無法將開發(fā)商對于整個區(qū)域公共服務(wù)配套的支出完全考慮在內(nèi)，而結(jié)算收益應(yīng)該扣除開發(fā)商對于區(qū)域整體價值提升的貢獻(xiàn)，而此類成本和收益在會計上是無法核算的，例如開發(fā)商對于區(qū)域開發(fā)價值的培養(yǎng)和貢獻(xiàn)是難以在會計上核算的。