【問題】

　　某房地產(chǎn)企業(yè)以其自有房產(chǎn)（非商品房），作價入股投資一個工業(yè)企業(yè)，并獲得該工業(yè)企業(yè)的部分股權(quán)。該工業(yè)企業(yè)擬使用此房產(chǎn)做辦公樓。以上業(yè)務(wù)是否符合《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）文件第一條暫免征收土地增值稅，還是按照《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）文件第五條的內(nèi)容繳納土地增值稅？如果繳納土地增值稅，如何確定收入額和扣除額？

　　【解答】

　　關(guān)于以房地產(chǎn)進行投資或聯(lián)營的征免稅問題?！敦斦?、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）文件第五條規(guī)定，對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

　　根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資，應繳納土地增值稅；若以其建造非商品房進行投資，暫免繳納土地增值稅。

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條規(guī)定，非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認：

　　1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

　　2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

　　（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

　　《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法>的通知》（京地稅地[2008]92號）第七條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，應按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍。

　　《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定：

　?。ㄋ模┡f房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認。